Die VV-GmbH bietet Dir gute Möglichkeiten, um Deine Steuerlast zu senken. Erfüllst Du alle Voraussetzungen, profitierst Du von mehreren Steuervorteilen, weil eine vermögensverwaltende GmbH sich von den anderen Gesellschaften mit beschränkter Haftung abgrenzt. Welche positiven Aspekte Du mit einer VV-GmbH umsetzt und wie sie sich in einer Holding gestaltet, zeigt Dir dieser Beitrag. Am Ende stellen wir Dir aber auch eine Rechtsform vor, die sich als sinnvolle Alternative zur VV-GmbH erweist.

Das Wichtigste in Kürze 

• Die VV-GmbH ist ausschließlich vermögensverwaltend tätig. 
• Die Vermögensverwaltung bezieht sich auf den Handel mit Aktien oder das Halten von Beteiligungen und Immobilien.
• Wegen ihrer ausschließlich vermögensverwaltenden Tätigkeit ist die VV-GmbH von der Gewerbesteuer befreit. Hierdurch grenzt sie sich von anderen GmbHs ab.
• Weil die VV-GmbH Dir kein solides Asset Protection bietet, stellen wir Dir als eine sinnvolle Alternative die Stiftung vor.
• Wenn Du einmal live sehen möchtest, wie Steuergestaltung auf dem Niveau der Großkonzerne für den Mittelstand funktioniert, dann trage Dich hier für unser kostenfreies Live-Webinar mit Nelson Cremers ein.

Die VV-GmbH ist eine Rechtsform, die Du zum Steuern sparen nutzen kannst. Sie zahlt nur 15% Körperschaftsteuer und ist von der Gewerbesteuer befreit. Damit bist Du hier besser gestellt als ein privater Immobilien-Investor, der seine Einnahmen mit 45% Einkommensteuer versteuert. Zu den weiteren Steuervorteilen gehört, dass Du die Steuerlast einer Gewinnausschüttung mithilfe des Teileinkünfteverfahrens optimierst und Deine VV-GmbH Dir ein steuerfreies Darlehen auszahlen kann. Du möchtest mehr erfahren? Dann lies gerne weiter.      

Was ist eine VV-GmbH?

Die VV-GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die ausschließlich zur Verwaltung von Vermögen eingesetzt wird. Sie bietet Dir eine gute Alternative zu einer gewerblich geprägten GmbH, weil sich hier der Vermögensaufbau leichter realisieren lässt. Der Grund sind die Steuervorteile, die mit einer VV-GmbH verbunden sind. 

Das Kennzeichen einer VV-GmbH

Das Kennzeichen einer vermögensverwaltenden GmbH – kurz: VV-GmbH – ist, dass sie ausschließlich Vermögen besitzt und verwaltet. Dieses Vermögen besteht aus:

• Beteiligungen 
• Kapitalanlagen
• Immobilien

Die Vermögensverwaltung kann sich auch nur auf einen der drei Bereiche erstrecken. Verwaltet Deine VV-GmbH z. B. ausschließlich ein Immobilienvermögen, wird sie in der Praxis als “Immo-GmbH” bezeichnet. Der Zweck einer “Immo-GmbH” besteht darin, das gehaltene Immobilienvermögen zu vermieten. Diese Mieteinnahmen werden von der “Immo-GmbH” versteuert. 

Beispiel 1:

Du hast eine vermögensverwaltende GmbH, die ein größeres Immobilienvermögen hält. Auf die Mieteinnahmen von 100.000 Euro jährlich fallen 15% Körperschaftsteuer an. Die Steuerlast ermittelt sich wie folgt:

Körperschaftsteuer auf Mieterträge einer VV-GmbH (15%) = 100.000 Euro x 15% = 15.000 Euro

Wodurch grenzt sich die VV-GmbH von anderen GmbHs ab? 

Die reine Vermögensverwaltung ist der springende Punkt. Denn hierdurch grenzt die VV-GmbH sich von anderen Gesellschaften mit beschränkter Haftung ab. Diese GmbHs sind immer gewerblich tätig und unterliegen aus diesem Grund der Gewerbesteuer. Die Pflicht zur Gewerbesteuer besteht nach § 2 Absatz 1 GewStG bereits mit der Eintragung der GmbH in das Handelsregister.
Auch für eine VV-GmbH besteht die Pflicht, eine Handelsregistereintragung vornehmen zu lassen. Ohne diesen Schritt ist die VV-GmbH nicht rechtsfähig. Grundsätzlich muss eine VV-GmbH auch Gewerbesteuer zahlen. Aufgrund der erweiterten Grundbesitzkürzung nach § 9 Absatz 1 Nr. 2 GewStG kann sie von dieser Steuerzahlung jedoch entbunden werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Welche Bedingungen das sind, erklären wir Dir an anderer Stelle in diesem Text.

VV-GmbH gründen: Worauf ist zu achten?

Die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH vollzieht sich in den folgenden fünf Phasen:

• Festlegung des Mindeststammkapitals
• Notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrages
• Eintragung in das Handelsregister
• Anmeldung beim Gewerbeamt und beim Finanzamt
• Vermögensverwaltende Tätigkeit aufnehmen

Lässt Du Dich als Geschäftsführer Deiner GmbH bestellen, zahlt diese Dir monatlich ein Gehalt aus. Hieraus ergibt sich – übrigens für jede GmbH – der folgende Steuervorteil: Du kannst die Gehaltszahlung und die hierauf entfallende Lohnsteuer als Betriebsausgabe geltend machen. Hierdurch mindert sich der Gewinn Deiner GmbH und damit auch die Steuerlast.

Beispiel 2:

Deine VV-GmbH ermittelt einen Mietüberschuss von 200.000 Euro. Dieser Mietüberschuss ist mit dem Gewinn identisch. Bekommst Du ein jährliches Gehalt von 60.000 Euro, ist die GmbH für die Abführung der Lohnsteuer von 15.000 Euro verantwortlich. Beide Posten mindern Deinen steuerpflichtigen Gewinn. Zu versteuern sind hier nur noch 125.000 Euro (200.000 Euro – 75.000 Euro).

Bei der Festlegung Deines Geschäftsführergehalts gibt es einen Knackpunkt. Nach Auffassung der Finanzverwaltung müssen die Bezüge angemessen sein. Ansonsten wird das Gehalt als eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) gewertet. Und diese vGA führt für Deine GmbH und für Dich als Gesellschafter zu einer höheren Besteuerung.

Um eine vGA bei den monatlichen Bezügen zu vermeiden, soll das Geschäftsführergehalt angemessen sein. Für die Angemessenheit eines Geschäftsführergehalts sieht die Finanzverwaltung die folgenden Voraussetzungen vor:

• Die Höhe des GF-Gehalts orientiert sich an der Größe des Unternehmens und der voraussichtlichen Ertragsentwicklung.
• Du beziehst Art und Umfang der Geschäftsführertätigkeit in die Festlegung ein. Bist du z. B. nur in Teilzeit für Deine GmbH tätig, fällt Dein Gehalt dementsprechend niedriger aus. 
• Die Höhe Deines Gehalts hält einem Vergleich mit anderen Betrieben in derselben Branche stand.  
• Eine Tantiemezahlung darf nicht höher sein als 50% des Grundgehalts eines Geschäftsführers.

Die Folgen einer verdeckten Gewinnausschüttung machen sich bei der GmbH und bei Dir als natürliche Person wie folgt bemerkbar:

• Die GmbH kann den unangemessenen Teil des Geschäftsführergehalts nicht als steuermindernde Betriebsausgabe absetzen.
• Auf privater Ebene musst Du den unangemessenen Teil des GF-Gehalts mit 25% versteuern.

Beispiel 3:

Du hast in Höhe von 250.000 Euro ein Geschäftsführergehalt festgelegt. Bei einer Betriebsprüfung erkennt das Finanzamt nur 200.000 Euro als angemessen an. 50.000 Euro werden als unangemessener Teil eingestuft. 

Aus dem Sachverhalt ergeben sich die folgenden steuerlichen Folgen:

• In Höhe von 200.000 Euro liegt eine abzugsfähige Betriebsausgabe vor.
• 50.000 Euro werden als Betriebsausgabe gestrichen. 
• Der Gewinn Deiner GmbH erhöht sich um 50.000 Euro.
• In der VV-GmbH führt die vGA zu einer Steuernachzahlung von 7.500 Euro (50.000 Euro × 15%). 
• Auf privater Ebene versteuerst Du die vGA mit 25%. Dies führt zu einer Steuernachzahlung von 12.500 Euro (50.000 Euro x 25%).
• Insgesamt löst die vGA eine Steuernachzahlung von 20.000 Euro aus. 

Über die genannten Bedingungen ist es wichtig, dass zwischen Dir und Deiner GmbH ein schriftlicher Geschäftsführervertrag besteht. Hierin regelst Du alle wichtigen Punkte, wie z. B. Deinen Aufgabenbereich und die Höhe Deines Gehalts. Außerdem achtest Du darauf, dass die vereinbarten  Regelungen genauso in der Praxis durchgeführt werden. Hierzu gehört, dass Du eine monatliche Gehaltsabrechnung erhältst und die GmbH die Lohnsteuer in korrekter Höhe beim Finanzamt anmeldet und abführt. 

Du möchtest aus erster Hand erfahren, wie Du als Geschäftsführer Deiner VV-GmbH Deine Bezüge optimal festlegst? Dann schaue Dir gerne das folgende Video von unseren TaxDays an. Hier erklärt Dir unser Steuergestalter, Nelson Cremers, wie Du Dein Geschäftsführergehalt richtig bestimmst:

Beachte:

Bist Du der beherrschende Gesellschafter in Deiner GmbH, fällt für Dich keine Sozialversicherung an. Hierdurch sparst nicht nur Du persönlich. Auch die GmbH hat weniger Kosten, weil kein Arbeitgeberanteil zur Sozialversicherung aufgebracht werden muss.

Infobox: Beherrschender Gesellschafter 

• Du gilst als beherrschender Gesellschafter Deiner GmbH, wenn Du alle Entscheidungen allein durchsetzen kannst. 
• Für die beherrschende Stellung ist eine Beteiligungsquote von mindestens 50,01% erforderlich.
• Ein beherrschender Gesellschafter ist in der Regel nicht sozialversicherungspflichtig. Absolute Klarheit bringt das Statusfeststellungsverfahren der Deutschen Rentenversicherung.

Wann ist die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH sinnvoll?

Die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH bietet sich als Alternative zu einem Einzelunternehmen an, wenn Du ausschließlich Beteiligungen, Kapitalanlagen oder ein Immobilienvermögen halten und verwalten möchtest. Als negativen Aspekt Deiner VV-GmbH berücksichtigst Du, dass eine GmbH mit höheren Kosten verbunden ist. Deshalb achtest Du darauf, dass Ertrag und Aufwand in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen.  

Beispiel 4:

Du bist als Immobilien-Investor in einem Einzelunternehmen unterwegs. Du erzielst einen jährlichen Gewinn von 150.000 Euro. Für Deinen privaten Konsum entnimmst Du monatlich 5.000 Euro (60.000 Euro jährlich). Deine privaten Entnahmen interessiert das Finanzamt nicht. Du versteuerst Deinen kompletten Gewinn mit einem persönlichen Spitzensteuersatz von 45%.

Einkommensteuer = 150.000 Euro x 45% = 67.500 Euro

Fazit:

Nach Abzug der Einkommensteuer bleibt Dir in dem Einzelunternehmen ein Gewinn von 82.500 Euro (150.000 Euro – 67.500 Euro). Ziehst Du hiervon Deine Privatentnahmen (60.0000 Euro) ab, ermittelt sich ein Restgewinn von 22.500 Euro.

Abwandlung:

Du hast eine vermögensverwaltende Immo-GmbH gegründet, die Dein Immobilienvermögen hält und verwaltet. Hiermit erzielst Du einen Gewinn von 150.000 Euro. Als Geschäftsführer Deiner GmbH vereinbarst Du ein Jahresbruttogehalt von 60.000 Euro. Hierauf fallen 15.000 Euro Lohnsteuer an. Insgesamt mindern die Personalaufwendungen um 75.000 Euro den Gewinn Deiner VV-GmbH. Es verbleibt ein steuerpflichtiger Anteil von 75.000 Euro. Hierauf erhebt das Finanzamt mit 15% die Körperschaftsteuer.

Körperschaftsteuer = 75.000 Euro x 15% = 11.250 Euro

Fazit:

Ziehst Du die Steuerlast (11.250 Euro) von Deinem Gewinn ab, ermittelt sich ein Restgewinn von 138.750 Euro. Gehen wir davon aus, dass Dein Steuerberater in Leverkusen die Erstellung und Veröffentlichung des Jahresabschlusses mit 2.750 Euro in Rechnung stellt, verfügt Deine GmbH über ein Einkommen von 136.000 Euro. Damit generierst Du in der VV-GmbH 113.500 Euro mehr Liquidität als in Deinem Einzelunternehmen. Dieses Geld nutzt Du für smarte Investitionen in Immobilien oder in eine Photovoltaikanlage. 

Du überlegst, ob Du Deine Immobilien in einer VV-GmbH halten und verwalten sollst? Dann melde Dich gerne zu unserem nächsten kostenlosen Live-Webinar mit Nelson Cremers an. Hier hast Du die Möglichkeit, Deine individuelle Situation mit unserem Steuergestalter zu besprechen und von wichtigen Hintergrundinformationen zu profitieren. Diese helfen Dir, Deine Entscheidung leichter zu treffen. 

Welche Steuervorteile bringt Dir eine VV-GmbH?

Mit einer VV-GmbH kannst Du die folgenden Steuervorteile umsetzen:

• Körperschaftsteuer 15% statt Einkommensteuer 45%
• Keine zusätzliche Belastung durch die Gewerbesteuer
• Geringe Steuerbelastung einer Ausschüttung mit dem Teileinkünfteverfahren
• Darlehen der Gesellschaft kostet keinen Euro Steuern 

Körperschaftsteuer 15% statt Einkommensteuer 45%

Mit Deiner VV-GmbH bewegst Du Dich steuerlich in der Körperschaftsteuerwelt. Hier findet Dein persönlicher Steuersatz keine Anwendung. Unabhängig von der Höhe des Gewinns wird das Einkommen immer mit 15% Körperschaftsteuer belegt. Durch die niedrigere Besteuerung bleibt in Deiner GmbH mehr Kapital, um es für steueroptimierte Investitionen zu verwenden.   

Keine zusätzliche Belastung durch die Gewerbesteuer

Vermietet Deine Kapitalgesellschaft als vermögensverwaltende Immo-GmbH ausschließlich Immobilien, profitierst Du von § 9 Absatz 1 Nr. 2 GewStG. Hier ist die erweiterte Grundbesitzkürzung geregelt. Diese erweiterte Grundbesitzkürzung stellt eine Ausnahme von der Pflicht zur Gewerbesteuer dar. Denn obwohl eine VV-GmbH auch gewerbesteuerpflichtig ist, wird sie aufgrund der Vorschrift von der Zahlung freigestellt. Damit spart Deine VV-GmbH jedes Jahr 15% Gewerbesteuer. 

Damit Deine VV-GmbH von diesem Steuervorteil profitiert, sollte die Gesellschaft die folgenden Bedingungen erfüllen:

• Die VV-GmbH darf nur Immobilien oder Kapitalvermögen halten und verwalten.
• Die Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit sollte die VV-GmbH vermeiden.
• Auch ein gewerblicher Grundstückshandel ist ausgeschlossen.

Infobox: Gewerblicher Grundstückshandel      

• Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt nach Ansicht der Finanzverwaltung vor, wenn die VV-GmbH innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Immobilien an- und verkauft.
• Das Vorliegen der Voraussetzungen führt dazu, dass die VV-GmbH als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft wird.
• Bei einem gewerblichen Grundstückshandel löst die Veräußerung von Immobilien die Gewerbesteuerpflicht aus. 

Geringe Steuerbelastung einer Ausschüttung mit dem Teileinkünfteverfahren (TEV)

Als Gesellschafter Deiner GmbH kannst Du einen erwirtschafteten Gewinn an Dich ausschütten. In der Regel fällt auf die Ausschüttung eine Abgeltungssteuer von 25% an. Alternativ kannst Du hier jedoch das Teileinkünfteverfahren anwenden, wenn Du bestimmte Bedingungen erfüllst. Diese Voraussetzungen sind:

• Für die Anwendung des TEV muss beim zuständigen Finanzamt ein Antrag gestellt werden. 
• Das Teileinkünfteverfahren kann nur auf die Kapitalerträge einer Kapitalgesellschaft angewendet werden.
• Bei einer nicht leitenden Tätigkeit in der GmbH muss mindestens eine Beteiligung von 25% vorliegen.
• Bei einer Tätigkeit in leitender Position reicht eine Beteiligung von einem Prozent an der Kapitalgesellschaft aus.

Bei dem TEV werden 40% der Einnahmen steuerfrei gestellt. Außerdem kannst Du tatsächlich entstandene Werbungskosten steuermindernd geltend machen. Dies ist bei der Abgeltungssteuer nicht möglich. 

Beispiel 5:

Für dieses Beispiel unterstellen wir, dass die Voraussetzungen für das Teileinkünfteverfahren erfüllt sind. Planst Du z. B. eine Ausschüttung von 100.000 Euro, werden 40% von der Steuer freigestellt. Zusätzlich machst Du Werbungskosten in Höhe von 20.000 Euro geltend. 

Werden 40% des Ausschüttungsbetrages von der Steuer freigestellt, musst Du nur 60% versteuern. In unserem Beispiel sind dies 60.000 Euro. Dieser Betrag mindert sich um die tatsächlich entstandenen Werbungskosten von 20.000 Euro. Es verbleibt ein steuerpflichtiger Anteil von 40.000 Euro. Hierauf wendet das Finanzamt Deinen persönlichen Steuersatz an.  

Steuer = 40.000 Euro x 45% = 18.000 Euro

Beachte:
Mit der Gewinnausschüttung in einer VV-GmbH sparst Du gegenüber einer Besteuerung zum Spitzensteuersatz (45%) mindestens 20% Steuern. Bei Anwendung des TEV fällt Dein Steuervorteil noch größer aus. Möchtest Du beim Geldtransfer aus der GmbH auf Dein Privatkonto mehr Steuern sparen, empfehlen wir Dir, keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen. Stattdessen lässt Du Dir von Deiner GmbH ein steuerfreies Darlehen geben.

Darlehen der Gesellschaft kostet keinen Euro Steuern

Als Gesellschafter oder Geschäftsführer einer VV-GmbH hast Du die Möglichkeit, von Deiner Gesellschaft ein Darlehen zu bekommen. Dein Steuervorteil ergibt sich dadurch, dass ein Darlehen nicht zu den steuerpflichtigen Einkünften des Einkommensteuerrechts gehört. Deine Steuerlast beträgt demnach 0 Euro. Um dieses Darlehen rechtssicher zu vereinbaren, gilt es, einige Regeln zu beachten: 

• Der Darlehensvertrag wird schriftlich abgeschlossen.
• Die Zinsvereinbarung und die anderen Rückzahlungsmodalitäten halten einem Fremdvergleich stand.
• Das Darlehen wird mit seinem vollen Rückzahlungsanspruch (also inklusive Zinsen) in der GmbH-Bilanz ausgewiesen. 
• Die Rückzahlung des Darlehens wird zu einem festen Termin vereinbart.
• Das Darlehen darf nicht aus dem Stammkapital der VV-GmbH bezahlt werden.
• Durch die Zahlung des Darlehens darf keine Unterbilanz entstehen.

Infobox: Unterbilanz  

• Eine Unterbilanz zeigt an, dass das Kapital nicht mehr ausreicht, um die Verbindlichkeiten des Unternehmens zu decken.
• Das Kapital wird in diesem Fall auf der Aktivseite der Bilanz ausgewiesen.
• Bei einer Unterbilanz haften die Gesellschafter für den Differenzbetrag des tastsächlich vorhandenen Vermögens zum Mindeststammkapital.

Die Steuernachteile einer VV-GmbH

Den Steuervorteilen einer VV-GmbH stehen diese Steuernachteile entgegen:

• Bei der Einbringung von Immobilien (z. B. aus einem Privatvermögen) fällt grundsätzlich die Grunderwerbsteuer an. Wie Du diese mit zwei cleveren Strategien reduzierst, erfährst Du gleich von unserem Steuergestalter Nelson Cremers.
• Auf einen Immobilienverkauf fallen stets 15% Körperschaftsteuer an. Daran ändert auch das Ende der Spekulationsfrist nichts.
• Eine VV-GmbH ist mit einem höheren Verwaltungsaufwand verbunden. Für die Erstellung und die Offenlegung des Jahresabschlusses musst Du mit zusätzlichen Kosten rechnen. Diese Kosten stehen jedoch in keinem Verhältnis zu der Steuerersparnis, die Du mit der VV-GmbH generierst.  
• Du musst immer darauf achten, dass Deine VV-GmbH nicht gewerblich tätig ist. Ist dies der Fall, nimmt das Finanzamt den Steuervorteil in der Gewerbesteuer zurück. Dann versteuert die GmbH ihre laufenden Einkünfte mit circa 30%. Dies ist allerdings immer noch günstiger als bei einer privaten Vermietung (Spitzensteuersatz: 45%) 

Die VV-GmbH in einer Holdingstruktur

Die VV-GmbH lässt sich auch als operative GmbH in einer Holdingstruktur steueroptimiert nutzen. Dazu ist es erforderlich, dass Du eine zweite GmbH – alternativ funktionieren hier auch eine Genossenschaft oder eine UG – gründest. Die einzige Aufgabe der neuen Kapitalgesellschaft (GmbH-Holding = Mutterunternehmen) besteht darin, die Beteiligung an Deiner operativ tätigen GmbH (Tochterunternehmen) zu halten. Diese Struktur hilft Dir, Dein Vermögen aufzubauen und Deine steuerlichen Belastungen in Schach zu halten. Denn die Beziehungen der beiden Unternehmen werden anders behandelt als die Beziehung Deiner GmbH zu Dir als natürliche Person. Welcher zusätzliche Steuervorteil sich dabei für Dich ergibt, zeigen wir Dir in unserem nächsten Beispiel:  

Beispiel 6:

Stell Dir vor, Du hast Deine Immo-GmbH in eine Holding eingebracht. Als Mutterunternehmen wurde hier eine GmbH-Holding installiert. Die Immo-GmbH erzielt aus dem Verkauf einer Immobilie einen Gewinn von 600.000 Euro. 

Schüttet die Immo-GmbH diesen Gewinn an die GmbH-Holding aus, bestimmt § 8b KStG, dass die Ausschüttung zu 100% steuerfrei ist. Lediglich 5% der Einnahmen behandelt das Steuerrecht als nicht abziehbare Ausgaben. Mit anderen Worten: Die Holding muss nur 5% des Gewinns versteuern. Die anderen 95% werden von der Steuer freigestellt. Die Steuer, die Du effektiv bezahlen musst, ermittelt sich wie folgt:

Effektive Steuerbelastung = 5% x 30% =1,5%

Wendet das Finanzamt den Steuersatz von 1,5% auf den Gewinn von 600.000 Euro an, ergibt sich eine Steuerlast von 9.000 Euro. 591.000 Euro bleiben Dir, um smart in Deine Holding zu investieren. Dies funktioniert z. B. mit weiteren Immobilien oder einer Photovoltaikanlage. 

Beachte: 

Die vorgestellte Steuergestaltung funktioniert nur, wenn sowohl das Mutterunternehmen als auch das Tochterunternehmen eine Kapitalgesellschaft ist. Schüttet Deine operativ tätige GmbH ihren Gewinn z. B. an eine GmbH & CoKG aus, kommt § 8b KStG nicht zum Zug. 

Mehr zur steuerlichen Behandlung einer Holding erfährst Du, wenn Du unseren Beitrag auf diesem Blog liest.

Steuergestaltung in Praxis: Grunderwerbsteuer reduzieren bei einer VV-GmbH

Erzielst Du mit Deiner privat gehaltenen Immobilie hohe Mietüberschüsse, lohnt es sich, diese in eine VV-GmbH zu übertragen. Denn hier zahlst Du auf die laufenden Einnahmen nur 15% Körperschaftsteuer. Gegenüber einer Privatvermietung (Spitzensteuersatz: 45%) sparst Du bis zu 30% Steuern. 

Du kommst bei einer Immobilienübertragung an Deine GmbH allerdings nicht um die Grunderwerbsteuer herum. Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf von Grundstücken und Immobilien an. Anders als die Einkommensteuer oder die Körperschaftsteuer wird sie von jedem Bundesland in Eigenregie festgesetzt. In Nordrhein-Westfalen liegt der Grunderwerbsteuersatz bei 6.5% (Rechtsstand: 2025). So ergibt sich z. B. bei einem Marktwert von 1 Million Euro eine Steuer von 65.000 Euro. In dem folgenden Video präsentiert Dir unser Steuergestalter Nelson Cremers zwei Steuergestaltungen, mit denen Du die Grunderwerbsteuer jedoch drastisch reduzierst:

Alternative zur VV-GmbH: Was bringt Dir eine Familienstiftung?

Keine Frage, mit Deiner VV-GmbH kannst Du richtig Steuern sparen. Geht es Dir jedoch auch darum, Dein Vermögen vor dem Zugriff von außen zu schützen, bist Du eventuell in der falschen Rechtsform unterwegs. Denn mit einer GmbH bist Du auch als Geschäftsführer privat in der Haftung, wenn Du Deiner GmbH eine Bürgschaft gibst oder den Termin für die Einleitung eines Insolvenzverfahrens verpasst. Dies kann Dir mit einer Familienstiftung nicht passieren.  

Das Wesen einer Familienstiftung

Eine Familienstiftung gründest Du, um Dein Vermögen für Deine Familie und spätere Generationen zu sichern. Kennzeichnend ist, dass eine Familienstiftung aus Familienmitgliedern besteht und nicht zwingend einen gemeinnützigen Zweck verfolgen muss.

Eine Familienstiftung ist nicht auf Zeit angelegt. Sie soll das Familienvermögen für lange Zeit für Kinder, Enkel und weitere Nachfahren sichern. Ein interessanter Aspekt der Stiftung bezieht sich darauf, dass das Vermögen Dir nach der Übertragung nicht mehr gehört. Es geht zu 100% in das Vermögen der Stiftung über. Um die Kontrolle zu behalten, übernimmst Du den Stiftungsvorstand. So entscheidest Du z. B. darüber, ob eine Immobilie nach 10 Jahren verkauft werden soll oder nicht. Die laufenden Erträge erzielen die Stifter mit der Vermietung der Immobilie. Diese unterliegen mit 15% der Körperschaftsteuer. 

Vermögensverwaltende GmbH versus Stiftung: Wo liegen die Unterschiede?

Abschließend zeigen wir Dir, in welchen Bereichen die Stiftung sich von einer vermögensverwaltenden GmbH abgrenzt. Die drei wesentlichsten Punkte sind:

• Steuerfreier Immobilienverkauf nach 10 Jahren möglich 
• Keine Erbschaft- oder Schenkungssteuer
• Keine Wegzugsteuer

Steuerfreier Immo-Verkauf nach 10 Jahren möglich

Als privater Investor ist es Dir möglich, eine vermietete Immobilie nach einer Haltefrist von 10 Jahren zu verkaufen. Denselben Vorteil kannst Du mit einer Stiftung für Dich nutzen. Hast Du Deinen Immobilienbestand dagegen in einer VV-GmbH, wird der Veräußerungsgewinn mit 15% Körperschaftsteuer versteuert.  

Beispiel 6:

Nach 10 Jahren entschließt Du Dich, eine Immobilie (Marktwert: 1 Million Euro) aus dem Bestand Deines Stiftungsvermögens zu verkaufen. Auf Deinen Veräußerungsgewinn fällt keine Steuer an.

Hättest Du die Immobilie über eine VV-GmbH verkauft, unterliegt der Veräußerungsgewinn mit 15% der Körperschaftsteuer.

Körperschaftsteuer bei Verkauf einer Immobilie (VV-GmbH): 1 Million Euro x 15% = 150.000 Euro

Fazit:

In diesem Beispiel sparst Du 150.000 Euro Steuern, wenn Du die Immobilie über eine Stiftung verkaufst.

Keine Erbschaft- und Schenkungssteuer

Du hast es gerade schon gelesen: Überträgst Du Deine Immobilien in eine Stiftung, verlierst Du selbst das Eigentum daran. Diesen Umstand nutzt Du für Dich, wenn es um Deine Nachfolgeplanung geht. Ist die Immobilie Teil eines Stiftungsvermögens, kann sie weder vererbt noch verschenkt werden. Folglich sparen die Begünstigten auch die Erbschaft- und Schenkungssteuer. Als weitere Stifter partizipieren sie an den Mieterträgen, die die Vermietung einbringt.  

Inwieweit Du mit einer Stiftung die alle 30 Jahre anfallende Erbersatzsteuer aushebeln kannst, zeigen wir Dir in unserem Beitrag zu den Steuervorteilen eines Immobilien-Investors.

Keine Wegzugsteuer 

Stell Dir vor, Du bist zu mindestens einem Prozent an einer VV-GmbH beteiligt. Planst Du Deutschland für immer zu verlassen, setzt das Finanzamt für diesen Fall eine fingierte Steuer gegen Dich fest. Dies ist die Wegzugsteuer. Die Höhe der Steuer orientiert sich an dem Durchschnittsgewinn, den Deine VV-GmbH in den letzten drei Jahren erzielt hat. Deshalb kann die Steuerlast sehr hoch ausfallen. Weiterer negativer Aspekt: Für die Zahlung der Steuer hast Du in der Regel nur einen Monat Zeit.

Willst Du die Wegzugsteuer von vornherein für Dich ausschließen, gründest Du eine Familienstiftung. Diese unterliegt nämlich nicht den Vorschriften §§ 6 AStG, 17 EStG. Diese ermöglichen es dem Finanzamt, die Wegzugsteuer zu erheben.

Infobox: Wegzugsteuer 

• Die Wegzugsteuer ist für Dich nur relevant, wenn Du an einer Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH, UG oder AG) beteiligt bist.
• Eine weitere Voraussetzung der Wegzugsteuer ist, dass Deine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland endet.
• Eine Strategie zur Vermeidung der Wegzugsteuer sieht vor, dass Du die Anteile an der GmbH spätestens 5 Jahre vor dem Wegzug auf Deine Kinder überträgst. Voraussetzung: Deine Kinder bleiben in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig. 

Mehr zu diesem Thema und wie Du die Wegzugsteuer vermeidest, erfährst Du in unserem Beitrag auf diesem Blog.

VV-GmbH oder Stiftung: Unser gezieltes Steuerwissen hilft Dir bei der Entscheidung 

In diesem Beitrag haben wir Dir gezeigt, was eine vermögensverwaltende GmbH ist und wodurch sie sich von anderen GmbHs abgrenzt. Die Steuervorteile zeigen Dir, dass Du mit einer VV-GmbH richtig Steuern sparen kannst. Bist Du aber auch daran interessiert, Dein Vermögen vor dem Insolvenzverwalter oder dem Zugewinnausgleichsanspruch in einem Scheidungsverfahren zu schützen, schaust Du Dich idealerweise nach einer anderen Rechtsform um.

Du weißt jetzt, welche Vorteile eine Familienstiftung gegenüber einer VV-GmbH hat, wenn es um das Thema Vermögensschutz geht. Möchtest Du mehr hierzu erfahren, lerne unser SteuerMentoring gerne näher kennen. Der einfachste Weg ist Deine kostenlose und unverbindliche Teilnahme an einem der nächsten Live-Webinare mit Nelson Cremers. Hier zeigen wir Dir an konkreten Beispielen, wie Du Steuern reduzierst und Dir ein solides Asset Protection aufbaust.