Als Immobilien-Investor verfolgst Du das Ziel, ein Vermögen aufzubauen und dieses langfristig zu sichern. Einerseits kommt es Dir darauf an, dass Du Steuern sparst. Andererseits planst Du ein solides Asset Protection. Was Dir fehlt ist eine Rechtsform, die Dir sowohl das eine als auch das andere bietet. In diesem Beitrag zeigen wir Dir, welche drei Gründe für eine Stiftung sprechen, um mit Immobilien Steuern zu sparen. 

Immobilien und Steuern: Worauf achtest Du bei einer cleveren Steuergestaltung 

Die Vermietung und den Verkauf von Immobilien belegt der deutsche Fiskus mit Steuern. Wie hoch die Besteuerung ist und welche Vorgänge steuerfrei gestellt werden, hängt zu einem wesentlichen Teil von der Rechtsform ab. Grundsätzlich kannst Du Dich zwischen den Unternehmen in der Einkommensteuerwelt (Privat, Einzelunternehmen, KG oder OHG) und den Unternehmen in der Körperschaftsteuerwelt (GmbH, AG oder UG) entscheiden. Abhängig von Deiner Wahl, musst Du diese Steuerfolgen akzeptieren:

• Verkaufst Du die Immobilien privat oder über eine vermögensverwaltende GmbH & CoKG, fällt nach dem Ende der Spekulationsfrist keine Steuer auf den Veräußerungserlös an. Du versteuerst Deine laufenden Einnahmen aber mit Deinem persönlichen Steuersatz. Dieser liegt in der Spitze bei 45%. 
• Hältst Du Deine Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH, fällt auf die laufenden Mietüberschüsse eine Körperschaftsteuer von 15% an. Planst Du hier aber einen Immobilienverkauf, erhebt das Finanzamt auch nach dem Ende der Spekulationsfrist auf den Veräußerungserlös die Körperschaftsteuer von 15%.

Du erkennst es auf einen Blick: Unabhängig davon, ob Du mit Deinen Immobilien privat unterwegs bist oder sie in einer GmbH hältst, steht einem Vorteil immer ein Steuernachteil entgegen. Gehört Dein Vermögen zu einer Stiftung, kannst Du dagegen richtig mit Immobilien Steuern sparen. Wie Du Dir gleichzeitig die Vorteile der Einkommensteuerwelt und der Körperschaftsteuerwelt sicherst, zeigen wir Dir in den nächsten Abschnitten.

Mit Immobilien Steuern sparen: 3 Gründe für eine Stiftung

Warum es nach Ansicht unseres SteuerMentorings Sinn macht, Immobilien in eine Stiftung einzubringen, erklären wir Dir anhand der folgenden drei Gründe:

• Keine Gewerbesteuer auf die laufende Besteuerung
• Spekulationsfrist abgelaufen: Steuerfreier Immobilienverkauf möglich
• Mit deutscher Stiftung Erbschaftssteuer sparen

Keine Gewerbesteuer auf die laufende Besteuerung

Vermietest Du Deine Immobilien, erzielst Du steuerpflichtige Mietüberschüsse. Wie hoch der Steuersatz ist, entscheidet die Rechtsform. Bei einer privaten Vermietung wendet das Finanzamt Deinen persönlichen Steuersatz an. Dieser kann bis zu 45% ansteigen. Damit unterliegen die Mieteinnahmen aus einer privaten Vermietung dem Spitzensteuersatz in der Einkommensteuer.

Die Stiftung ist eine Körperschaft, die nach dem Körperschaftsteuergesetz besteuert wird. § 23 KStG sieht einen Steuersatz von 15% vor. Dieser wird auf das zu versteuernde Einkommen einer Stiftung angewendet.

Beispiel 1:

Du erzielst mit den Immobilien in Deiner Stiftung einen Mietüberschuss von 100.000 Euro. Nehmen wir an, dass dieser Mietüberschuss dem zu versteuernden Einkommen entspricht, zahlst Du hierauf 15.000 Euro Körperschaftsteuer (15% von 100.000 Euro). 

Bei einer privaten Vermietung und einer Besteuerung zum Spitzensteuersatz (45%) ergäbe sich eine Steuerlast von 45.000 Euro.

Fazit: Die Besteuerung der laufenden Mietüberschüsse fällt in einer Stiftung um bis zu 30% geringer aus als bei einer privaten Vermietung.

Spekulationsfrist abgelaufen: Steuerfreier Immobilienverkauf möglich

Verfolgst Du regelmäßig unsere Beiträge auf diesem Blog, ist Dir längst bekannt, dass Du auch mit einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH von der Gewerbesteuer befreit bist. Der Nachteil einer Kapitalgesellschaft zeigt sich aber, wenn Du die Immobilie später verkaufen möchtest. Denn unabhängig von der Haltefrist, erhebt das Finanzamt hier immer 15% Körperschaftsteuer auf den Veräußerungserlös. Dies ist bei einer Stiftung nicht der Fall. 

Hast Du die Immobilie für mehr als 10 Jahre im Vermögen Deiner Stiftung, ist ein steuerfreier Verkauf möglich. Die Stiftung wird in diesem Fall so behandelt wie Du als Privatperson.

Beispiel 2:

Du hast eine Familienstiftung, in der sich ein größerer Immobilienbestand befindet. Nach dem Ablauf der Spekulationsfrist verkaufst Du zwei Immobilien zum jeweiligen Marktwert von 1 Million Euro. Der Verkaufserlös von insgesamt 2 Millionen Euro kommt steuerfrei auf Dein Konto.

Hättest Du die Immobilien in einer vermögensverwaltenden Immo-GmbH gehalten, wäre durch den Verkauf die Körperschaftsteuer von 15% ausgelöst worden. Deine Steuerlast hätte sich in diesem Fall wie folgt ermittelt:

Körperschaftsteuer auf Verkauf von zwei Immobilien: 2 Millionen Euro x 15% = 300.000 Euro

Fazit: Bei einem Immobilienverkauf sparst Du mit der Stiftung – in diesem Beispiel – 300.000 Euro Steuern gegenüber einer vermögensverwaltenden GmbH.

Mit deutscher Stiftung Erbschaftssteuer sparen

Auch wenn es um Deine Nachfolgeplanung geht, bist Du mit einer Stiftung besser gestellt als mit anderen Rechtsformen. Dazu solltest Du wissen, dass die Immobilie bei einer Übertragung an die Stiftung in deren Vermögen übergeht. Dieses Vermögen gehört ausschließlich der Stiftung und nicht mehr Dir. Diese Tatsache nutzt Du für Deine Steuervorteile in der Erbschaftsteuer und in der Schenkungssteuer:

• Du kannst Deine Immobilie nicht vererben, weil sie Dir nicht mehr gehören. Folglich müssen Deine Erben keine Erbschaftsteuer zahlen. 

• Die Schenkungssteuer wird ebenfalls nicht erhoben, weil Du die Immobilie nicht im Wege der Schenkung an Deinen Ehepartner oder Deine Kinder übergeben kannst.

Fazit: Mit einer Stiftung umgehst Du die Erbschaftsteuer und die Schenkungssteuer komplett. Möchtest Du Deine Familie an dem Vermögen beteiligen, nimmst Du sie als Stifter in Deine Stiftung auf. Hier behältst Du die absolute Kontrolle, wenn Du Dich selbst zum Stiftungsvorstand ernennst.

Mit Immobilien Steuern sparen: Was ist mit der Erbersatzsteuer? 

Du führst natürlich richtigerweise an, dass eine Stiftung alle 30 Jahre erbersatzsteuerpflichtig wird. Zu einer Besteuerung kommt es hier aber nur, wenn das steuerpflichtige Vermögen einen Freibetrag von 800.000 Euro übersteigt. Denn für die fiktive Besteuerung setzt das Finanzamt den doppelten Freibetrag für Kinder in der Erbschafts- und Schenkungssteuer (§ 16 ErbStG) an. Liegt der Wert Deines Vermögens unter dieser Grenze, kannst Du mit Immobilien Steuern sparen. Denn hier liegt Deine Steuerlast bei 0 Euro.

Hast Du ein größeres Immobilienvermögen, lohnt sich eine Stiftungsgründung in Liechtenstein. Denn hier gibt es keine Steuer, die der Erbersatzsteuer gleichgestellt ist.  

Wie umgehst Du die Erbersatzsteuer mit einer deutschen Stiftung? 

Du möchtest wissen, ob Du die Erbersatzsteuer auch mit einer Stiftung in Deutschland umgehen kannst? Unsere kurze Antwort: Ja. Schaue Dir hierzu gerne den folgenden Ausschnitt aus einem unserer Live-Webinare mit Nelson Cremers an. Hier präsentieren wir Dir eine Steuergestaltung, mit der Du die Erbersatzsteuer auch für eine deutsche Stiftung auf smarte Weise aushebelst:

Fazit: Hältst Du Deine Immobilien in einer Stiftung, fallen weder Erbschaftsteuer noch Schenkungssteuer an. Die Erbersatzsteuer umgehst Du mit einer Stiftungsgründung in Liechtenstein oder mit einer smarten Steuergestaltung für Deine Stiftung in Deutschland.   

Fazit: Mit einer Stiftung sicherst Du Dir das Beste aus zwei Welten 

Du möchtest mit Immobilien Steuern sparen? Dann ist es wichtig, dass Du Dich für die richtige Rechtsform entscheidest. In diesem Beitrag und in dem Video mit unserem Steuergestalter haben wir Dir erklärt, warum es aus unserer Sicht sinnvoll ist, einen Immobilienbestand in eine Stiftung einzubringen. Möchtest Du mehr hierzu erfahren oder bei einem Live-Webinar mit Nelson Cremers dabei sein, melde Dich jetzt gerne direkt und kostenfrei für unsere nächste Live-Übertragung an. Wir freuen uns auf Deinen individuellen Steuerfall.