Steuern sparen mit Immobilien: Baue Dir ein cleveres Investment auf

Das Wichtigste in Kürze

Steuern sparen mit Immobilien: In diesem Beitrag geben wir Dir die wichtigsten Fakten zu diesem Thema:

Um Steuern effektiv mit Immobilen zu sparen, ist ein kompaktes Immobilien-Wissen die beste Voraussetzung.

Als Immobilien-Investor suchst Du nach der passenden Rechtsform für Deine smarte Investition.

Hältst Du eine Immobilie in einer Stiftung, kannst Du viele Steuervorteile generieren.

Eine Holding-Struktur hilft Dir beim Steuersparen und dient zum Schutz Deines Vermögens.

Mehre steuerliche Identitäten helfen Dir, Deine Steuern optimal zu lenken.

Welches Ziel verfolgst Du mit Deinem Investment?

Hab von Anfang an Dein Ziel mit Immobilien vor Augen und denke vom Ende her. Dies raten wir Dir, wenn Du mit Immobilien Steuern sparen möchtest. Denn, was Du am Ende erreichen willst, ist entscheidend für eine Steuergestaltung, die über Jahre hinweg funktionieren soll.

Überlege Dir deshalb, welches Ziel Du mit Deinem Investment verfolgst. Willst Du von Deinen Mieteinnahmen leben oder willst Du mit Immobilien handeln? Beim Handel mit Immobilien kommt es darauf an, ob Du später zwei, drei oder 50 Wohneinheiten verwaltest. Auch wichtig ist die Rechtsform, die Du für Dein Investment wählst. Brauchst Du eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft oder hilft Dir mehr die Gründung einer Stiftung? Diese und noch weitere wichtige Fragen beantworten wir Dir in dem folgenden Beitrag. Am Ende weißt Du, wie Du Dir ein smartes Investment mit Immobilien aufbaust.

Was Du Dir noch aneignen solltest, ist ein umfangreiches Immobilien-Wissen mit steuerlicher Expertise. Dieses vermitteln wir Dir in unseren Live-Webinaren mit Nelson Cremers. Hier erfährst Du z. B., warum die aktuelle Marktlage auf dem Immobilienmarkt Dir Vorteile bietet, wenn Du von Deinen Mieteinnahmen leben möchtest. Melde Dich auch gerne zu einem verpflichtungsfreien Erstgespräch mit einem unserer Berater an und lass uns schauen, wie wir Dir am besten weiterhelfen können. Im Idealfall wirst Du ein Steuer-Investor, der mit seinen cleveren Investitionen in Immobilien Steuern in Vermögen umwandelt.

Warum sind Immobilien für ein smartes Investment interessant?

Viele Menschen nutzen Immobilien, um mit der Vermietung ein passives Einkommen zu generieren. Hierfür wählen sie ein Objekt als Kapitalanlage aus, das sie dauerhaft vermieten. Dagegen ist nichts zu sagen. Doch hast Du schon mal überlegt, was es für Dich bedeutet, wenn Du als Steuer-Investor regelmäßig in Immobilien investierst?

Die folgenden 5 Gründe sprechen dafür, dass Investments in Immobilien grundsätzlich ein smartes Investment sind:

Immobilien sind inflationsgeschützt. Geht es mit der Konjunktur der deutschen Wirtschaft bergab, bleibt Dein investiertes Geld sicher erhalten.
Immobilien gewinnen im Laufe der Zeit weiter an Wert.
Du kannst Dein Immobilienvermögen an die nächste Generation vererben. Damit ziehen auch Deine Kinder noch ihren Nutzen aus Deiner Investition.
Immobilien sind Bestandteil für eine sichere Vermögensplanung.
Verfolgst Du die richtige Strategie, sparst Du mit einer Immobilieninvestition richtig Steuern.

Steuern sparen mit Immobilien: Welche Rechtsform solltest Du als Immo-Investor haben?

Bevor Du Dir als Immobilieninvestor Deine erste Immobilie anschaffst, mache Dir Gedanken über die passende Rechtsform. Um zu entscheiden, ob eine Anschaffung im Privatvermögen die beste Lösung ist oder Du doch besser den betrieblichen Weg über eine Personengesellschaft, eine GmbH, eine Stiftung oder eine Holding gehst, führst Du Dir die folgenden drei Punkte vor Augen:

Wie hoch ist Dein persönlicher Steuersatz?
Wie viele Steuern zahlst Du bei einem Verkauf der Immobilie(n)?
Kannst Du die Immobilie(n) nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen (Spekulationsfrist)?

Infobox: Spekulationsfrist

Nach dem Ende der Spekulationsfrist kannst Du eine Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn Du diese privat hältst oder zuvor in ein Stiftungsvermögen eingebracht hast.
Die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf beträgt 10 Jahre. Sie beginnt mit dem Tag, an dem der Immobilienkaufvertrag abgeschlossen wurde.
Sie endet mit dem Tag des Verkaufs.
Die Spekulationsfrist spielt keine Rolle, wenn die Immobilie zuvor nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Deinen persönlichen Steuersatz und die Spekulationsfrist im Hinterkopf, untersuchen wir nun gemeinsam, welche Rechtsform sich für Dich als am günstigsten erweist.

Warum eine gewerblich geprägte GmbH & CoKG keine optimale Lösung ist?

Bist Du an einer gewerblich geprägten GmbH & CoKG beteiligt, unterliegen Deine gesamten Einnahmen der Einkommensteuer. Zur Anwendung kommt Dein persönlicher Steuersatz, der in der Spitze 45% beträgt. Dies gilt auch, wenn die Gesellschaft Mieteinnahmen erzielt oder eine Immobilie aus ihrem Bestand verkauft. Ein steuerfreier Verkauf ist auch nach dem Ende der Spekulationsfrist nicht möglich.

Fazit:

Eine gewerblich geprägte GmbH & CoKG bietet Dir keine idealen Möglichkeiten, um mit Immobilien Steuern zu sparen, weil Du mit Deinem persönlichen Steuersatz veranlagt wirst und ein steuerfreier Immobilienverkauf auch nach dem Ende der Spekulationsfrist nicht möglich ist.

Immobilien und Steuern sparen: Anschaffung im Privatvermögen oder in einer vermögensverwaltenden GmbH & CoKG?

Stell Dir vor, Du schaffst Dir privat eine Immobilie an. Dann zeigt sich für die Besteuerung das folgende Bild:

Die laufenden Mieteinnahmen musst Du mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuern. Mit dem Verkauf einer Immobilie tätigst Du als Privatperson ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG. Dieses unterliegt nicht der Besteuerung, wenn der Verkauf nach dem Ablauf der Spekulationsfrist erfolgt.

Sind die 10 Jahre jedoch noch nicht abgelaufen, ist der Verkauf steuerpflichtig. Hier kommt Dein persönlicher Steuersatz zur Anwendung.

Beispiel 1:

Mit Immobilienkaufvertrag vom 1.9.2024 hast Du privat eine Immobilie angeschafft, die Du über den kompletten Zeitraum vermietest. Für eine steuerfreie Veräußerung musst Du die Spekulationsfrist einhalten. Diese beginnt mit dem Datum des Kaufvertrages am 1.9.2024. Die 10-jährige Frist endet am 31.8.2034. Verkaufst Du Deine Immobilie mit Kaufvertrag vom 1.9.2034 unterliegt der Veräußerungsgewinn nicht der Besteuerung.

Verkaufst Du die Immobilie innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums – also vor dem 1.9.2034 -, musst Du den Veräußerungserlös bei einer Privatinvestition mit Deinem persönlichen Steuersatz von maximal 45 % versteuern.

Kaufst Du privat eine Immobilie (Vermietungsobjekt), kannst Du diese erst nach dem Ende der 10-jährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen. Veräußerst Du die Immobilie vorher, musst Du den Veräußerungserlös mit Deinem persönlichen Steuersatz versteuern. Dieser liegt in der Spitze bei 45 %.

Ebenso verhält es sich, wenn die Immobilie zu dem Betriebsvermögen Deiner vermögensverwaltenden GmbH & CoKG gehört. Auch hier ergibt sich nur bei dem Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist ein steuerlicher Vorteil.

Infobox: Abgrenzung gewerblich geprägte und vermögensverwaltende GmbH & CoKG

Im Gegensatz zu einer gewerblich geprägten Gesellschaft unterliegst Du mit einer vermögensverwaltenden GmbH & Co KG nicht der Gewerbesteuer.
Vermögensverwaltung bedeutet, dass die Gesellschaft keine gewerbliche Tätigkeit hat. Sobald das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit feststellt, endet die Vermögensverwaltung.
Eine vermögensverwaltende Immo-GmbH & CoKG verwaltet ausschließlich einen eigenen Immobilienbestand, der vermietet wird.

Fazit:
Die Anschaffung der Immobilie im Privatvermögen oder als vermögensverwaltende GmbH & CoKG bringt Dir hinsichtlich der Spekulationsfrist einen Vorteil, weil nach deren Ablauf ein steuerfreier Verkauf in beiden Fällen möglich ist.

Du profitierst von einem Privatkauf oder dem Immobilienkauf über eine GmbH & CoKG, wenn Du Deine Immobilien vorrangig kaufen und verkaufen möchtest und Du die Haltefrist von 10 Jahren einhalten kannst. Für die laufende Besteuerung gilt sowohl bei der Besteuerung der Mieteinnahmen als auch beim Verkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist ein Steuersatz von 45 %. Der hohe Steuersatz wirkt sich aber auch auf die Ausgabenseite aus. Investierst Du viel in Deine Immobilie, kannst Du mit den Werbungskosten Deine Steuerlast erheblich senken. Dies macht das Investment für einen Privatkauf oder die Anschaffung über eine vermögensverwaltende GmbH & CoKG wieder interessant.

Immobilien in Steuern: Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH

Hinsichtlich der gewerblichen Prägung gilt für eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH dasselbe wie für eine vermögensverwaltende GmbH & CoKG. Auch eine vermögensverwaltende Immo-GmbH darf nur einen eigenen Immobilienbestand verwalten und vermieten.

Die Unterschiede ergeben sich bei der Besteuerung. Denn sowohl bei der laufenden Besteuerung als auch bei einem Verkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist fallen für die Immo-GmbH nur 15 % Körperschaftsteuer an.

Beachte:
Eine vermögensverwaltende GmbH unterliegt nicht der Gewerbesteuer. Deshalb fällt die steuerliche Belastung um 30 % geringer aus, als wenn Du die Immobilie privat verkaufst.

Der Nachteil der vermögensverwaltenden GmbH zeigt sich im Zusammenhang mit der Spekulationsfrist. Diese hat hier nämlich keine Bedeutung mehr. Auch bei einem Verkauf nach 10 Jahren wird der Veräußerungserlös mit einer Körperschaftsteuer von 15 % belegt.

Deine Entscheidung zur passenden Rechtsform hängt davon ab, was Du mit der Immobilie machen möchtest. Möchtest Du mit den Mieteinnahmen reich werden, entscheidest Du Dich für eine VV-GmbH. Steht nach 10 Jahren ein Verkauf an, kommt auch eine VV GmbH & CokG in Betracht.

Beispiel 2:

Du möchtest von den Mieten Deiner Mietobjekte leben und überlegst, welche Rechtsform für Dich am günstigsten ist. Mit der Vermietung erzielst Du einen jährlichen Gewinn von 90.000 Euro.

Hältst Du die Immobilien in Deinem Privatvermögen – alternativ eine vermögensverwaltende GmbH & CoKG – befindest Du Dich in der Einkommensteuerwelt. Hier legt das Finanzamt für die Besteuerung Deinen persönlichen Steuersatz von maximal 45 % zugrunde.

Hast Du die Immobilien in das Betriebsvermögen einer Immo-GmbH überführt, wechselst Du in die Körperschaftsteuerwelt. Hier ist der Körperschaftsteuersatz von 15 % maßgeblich.

Fazit:
Mit einer vermögensverwaltenden GmbH reduziert sich Deine steuerliche Belastung bei der laufenden Besteuerung und einem Verkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist auf maximal 15 %. Gegenüber einer Immobilie im Privatvermögen, sparst Du 30% Steuern ein. Deshalb empfiehlt sich eine vermögensverwaltende GmbH als passende Rechtsform, wenn Du in erster Linie von Deinen Mieten leben möchtest. Bist Du aber auch an einem steuerfreien Verkauf der Immobilie interessiert, entscheidest Du Dich z. B. für die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH & CoKG.

Steuern sparen mit Immobilien: Die vermögensverwaltende Genossenschaft

Die vermögensverwaltende Genossenschaft funktioniert von der Besteuerung her genauso wie eine vermögensverwaltende GmbH. Allerdings bietet die Genossenschaft Dir einen extrem hohen Vermögensschutz. Mit einer vermögensverwaltenden GmbH realisierst Du diesen nicht.

Beachte:
Bei einer klassischen Wohnungsbau-Genossenschaft zählen die Mieter Deiner Vermietungsobjekte zu mindestens 90 % zu den Mitgliedern Deiner Genossenschaft. Dies bedeutet aber auch, dass sie ein Stimmrecht haben. Unter dieser Voraussetzung zahlst Du bei der laufenden Besteuerung Deiner Mieteinnahmen und einem Verkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist 0 % Steuern.

Ein steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren ist mit der Rechtsform der Genossenschaft nicht möglich, wenn die Mieter nicht zu Anteilseigner Deiner Genossenschaft werden.

Fazit:
Mit einer vermögensverwaltenden Genossenschaft hast Du erhebliche steuerliche Vorteile bei der laufenden Besteuerung und einem Verkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist. Hier sinkt Deine steuerliche Belastung auf 0 %, wenn Du mindestens 90 % der Mieter Deiner Immobilien als Mitglieder der Genossenschaft mit einem Stimmrecht ausstattest. Deshalb eignet sich diese Rechtsform, wenn Du monatlich hohe Mieten versteuern musst.

Werden Deine Mieter hingegen keine Anteilseigner an der Genossenschaft, wird sowohl bei der laufenden Besteuerung als auch bei einem Verkauf der Immobilie eine Körperschaftsteuer von 15 % fällig. Ob die Spekulationsfrist hier eingehalten wurde oder nicht, ist für die Besteuerung nicht relevant. Denn hier wird immer ein Steuersatz von 15 % zugrunde gelegt.

Nichtsdestotrotz bietet Dir die Genossenschaft einen extrem hohen Vermögensschutz. Dies liegt an der Nennwert-Bewertung, die bei einer Genossenschaft zum Tragen kommt. Denn der Nennwert liegt in der Regel unter dem Marktwert. Wird ein Genossenschaftsanteil bei der Veräußerung mit dem Nennwert bewertet, fällt Deine Steuerlast nicht so hoch aus. Näheres hierzu erfährst Du, wenn Du Dich zu einem unserer Live-Webinare mit Nelson Cremers anmeldest.

Immobilie in der Stiftung: Was bringt Dir das?

Für die Gründung einer Stiftung bieten sich zwei Möglichkeiten an. Du kannst Deine Immobilien in eine deutsche Stiftung einbringen oder eine Stiftung in Liechtenstein errichten und Deine Immobilie(n) in das Stiftungsvermögen überführen.

Dein Immobilienvermögen in einer deutschen Stiftung

Betrachten wir die laufende Besteuerung und den Verkauf der Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist, ergeben sich mit einer deutschen Stiftung keine Unterschiede zur vermögensverwaltenden GmbH oder zur Genossenschaft. Auch hier fallen jeweils 15 % Körperschaftsteuer an.

Nach 10 Jahren kann Deine Stiftung die Immobilie jedoch steuerfrei verkaufen. Dies ist ein erheblicher Vorteil gegenüber dem Verkauf einer Immobilie aus einer vermögensverwaltenden GmbH oder einer Genossenschaft heraus. Weil Du nie mehr als 15 % Steuern zahlst, bietet Dir die Stiftung auch mehr Vorteile, als wenn Du die Immobilie in Deinem Privatvermögen halten würdest. Zur Erinnerung: Hier greift jeweils der persönliche Steuersatz mit maximal 45 %.

In der folgenden Grafik vergleichen wir die laufende Besteuerung und die Besteuerung eines Immobilienkaufs innerhalb der Spekulationsfrist bei einem Privatkauf, einem Kauf über die GmbH und dem Kauf, den Deine Stiftung getätigt hat:

Immo	lfd. Besteuerung	Verkauf Immobilie
Privat	45 %	0 %
GmbH	15 %	15 %
Stiftung	15 %	0 %

Die Stiftung als Rechtsform bietet Dir im Hinblick auf die Erbschaft- und Schenkungssteuer den Vorteil, dass Du selbst nicht Anteilseigner der Stiftung bist. Nimmst Du einen weiteren Stifter auf oder überträgst Du ihm Dein Kontrollrecht, fällt keine Steuer an. Du musst nur die Erbersatzsteuer im Blick haben, die alle 30 Jahre fiktiv vom Finanzamt erhoben wird.

Infobox: Erbersatzsteuer

Die Erbersatzsteuer ist nur relevant bei Familienstiftungen.
Alle 30 Jahre konstruiert der Gesetzgeber einen fiktiven Erbfall. Auf diesen wird die Erbersatzsteuer erhoben.
Die Erbersatzsteuer gilt nur für Familienstiftungen in Deutschland. Bei einer Liechtenstein-Stiftung ist die Steuer für Dich nicht relevant.

Wichtige Anmerkung:
Du planst, Dich zu irgendeinem Zeitpunkt aus Deutschland zurückzuziehen? Dann verabschiede Dich von dem Gedanken, für Dein Immo-Geschäft als Rechtsform eine Kapitalgesellschaft zu gründen. Beträgt Deine Beteiligung an dieser Kapitalgesellschaft mindestens 1 %, fällt bei einem Wegzug die Wegzugssteuer an.

Da die Wegzugssteuer zu einer sehr hohen Steuernachzahlung führen kann, suchst Du nach geeigneten Maßnahmen, um Du die Wegzugssteuer zu vermeiden. Gründest Du z. B. eine Stiftung, setzt Du Dich diesem Risiko erst gar nicht aus. Denn eine Stiftung hat – anders als eine GmbH – keine Anteilseigner. Das hier investierte Vermögen gehört ausschließlich der Stiftung selbst. Damit fehlt eine wesentliche Voraussetzung des § 6 AStG (Außensteuergesetz). Hier ist die Wegzugsbesteuerung geregelt.

Steuern sparen mit einer Liechtenstein-Stiftung

Mit Immobilien Steuern sparen, funktioniert am besten, wenn Du Dich für eine Liechtenstein-Stiftung entscheidest. Die Besteuerung der laufenden Mieteinkünfte ist auch hier auf 15 % Körperschaftsteuer festgelegt. Der Verkauf einer Immobilie unterliegt dagegen nicht der Besteuerung. Eine Steuer, die der Erbersatzsteuer ähnlich wäre, kennt man in Liechtenstein nicht. Deshalb eignet sich das Modell ideal für einen optimalen Vermögensschutz.

Fazit
Du kannst mit Immobilien richtig Steuern sparen, wenn Du Dir schon vorher darüber bewusst bist, was Du mit Deiner Investition machen möchtest. Verfolgst Du die Strategie, mit monatlichen Mieteinnahmen reich zu werden, bieten sich für eine steueroptimale Gestaltung die vermögensverwaltende GmbH, die vermögensverwaltende Genossenschaft oder die Stiftung an.

Mit einer Stiftung als Rechtsform bist du optimal aufgestellt, wenn Du einen großen Immobilienbestand an- und verkaufen möchtest. Denn hier bist Du ja darauf angewiesen, dass Du beim Verkauf der Immobilien möglichst wenig Steuern zahlst.

Bei der laufenden Besteuerung oder einem Verkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist profitierst Du mit einer Stiftung von einer niedrigeren Besteuerung (15 % Körperschaftsteuer). Entschließt Du Dich zu einem Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist, fällt auf den Verkaufspreis eine Steuer von 0 % an.

Erbschaft- und schenkungsteuerlich löst die Stiftung keine Folgen aus, da Du keine Anteile an der Stiftung vererben kannst. Mit dem Erbe oder einer Schenkung geht nur das Kontrollrecht an der Stiftung über. Die alle 30 Jahre anfallende Erbersatzsteuer vermeidest Du dadurch, dass Du Deine Stiftung in Liechtenstein gründest.

Für weitere Informationen zu diesem Thema stehen unsere Berater Dir gerne in einem für Dich verpflichtungsfreien Erstgespräch zur Verfügung.

Steuern sparen mit Immobilien: Welche Vorteile bringt eine Holding-Struktur?

Eine Holding-Struktur kennzeichnet sich dadurch, dass ein Mutterunternehmen (MU) sich finanziell an dem operativen Geschäft eines Tochterunternehmens (TU) beteiligt. Das MU kann – muss aber nicht – selbst auch operativ tätig sein.

Eine Holding-Struktur besteht aus einem Mutterunternehmen und mindestens einem Tochterunternehmen. Es können aber auch mehrere Gesellschaften als Tochterunternehmen in die Holding eingegliedert werden. Entscheidend ist, dass das Mutterunternehmen Anteile an den Tochterunternehmen besitzt.

Nutzt Du Deine Holding – bestehend aus einer Holding-GmbH und Deiner gewerblichen GmbH und Deiner Immobilien-GmbH – profitierst Du von einem Vorteil, der sich bei einer Gewinnausschüttung des TU an das MU zeigt.

Beispiel 3:

Du bist Immobilien-Investor und hast Dich für den Aufbau einer Holding-Struktur entschieden. Die Holding-GmbH beteiligt sich zu 100 % an dem operativen Geschäft Deiner Immobilien-GmbH.

Die Gewinne der Holding-GmbH unterliegen mit 15 % der Körperschaftsteuer und mit 15 % der Gewerbesteuer. Schüttet die Immobilien-GmbH diesen Gewinn an die Holding-GmbH aus, bleiben nach § 8b KStG (Körperschaftsteuergesetz) 95 % des Gewinns steuerfrei.

Deine effektive Steuerbelastung ermittelt sich wie folgt:

5 % x 30 % = 1,5 %

Zum Vergleich:

Du hast für Dein Immobilien-Investment keine Holding-Struktur aufgebaut. Schüttet Deine Immobilien-GmbH einen Teil des Gewinns an Dich aus, erhebt der Fiskus die Abgeltungssteuer mit 25 %.

Fazit:

Ohne Holding-Struktur musst Du eine erheblich höhere Steuerlast einkalkulieren.

Mit Immobilien Steuern sparen: Warum liegt Dein Fokus auf der Gebäudeabschreibung?

Beim Steuern sparen mit Immobilien steht die Gebäudeabschreibung im Fokus, weil sich mit den Abschreibungen Deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen mindern. Die Abschreibungen nimmst Du auf das angeschaffte Gebäude vor. Hierzu verteilst Du die Anschaffungskosten mit einem bestimmten Prozentsatz auf die Laufzeit der Nutzung.

Die Gebäudeabschreibung ist im § 7 Absatz 4 EStG geregelt. Hiernach kannst Du jährlich 3 % Deiner Anschaffungskosten steuermindernd als Abschreibungen geltend machen, wenn die Immobilie zu einem Betriebsvermögen gehört.

Beispiel 4:

Du hast vor Jahren eine Immobilien-GmbH gegründet. Im Jahr 2024 erwirbst Du eine Immobilie für 120.000 Euro. Die Anschaffungskosten beziehen sich allein auf den Gebäudewert. Deine jährliche Abschreibung ermittelst Du wie folgt:

Jährliche Abschreibung = 3 % von 120.000 Euro = 4.000 Euro

Hältst Du das Vermietungsobjekt in Deinem Privatvermögen, kannst Du entweder 2 % (Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924) oder 2,5% (Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925) als jährlichen Abschreibungssatz ansetzen.

Beachte:

Die Kosten für den Grund und Boden, auf dem eine Immobilie steht, können nicht abgeschrieben werden. In der Regel ergibt sich aus dem Immobilienkaufvertrag, wie groß der Anteil für den Grund und Boden ist. Dieser Anteil muss von dem Gesamtkaufpreis abgezogen werden.

Steuern sparen mit Vermietung: Worauf solltest Du achten?

Dein Ziel ist es, mit Mieten reich zu werden? Dann hast Du auch Deine jährliche Einkommensteuererklärung im Sinn. Regelmäßige Mieteinnahmen zählen zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Diese musst Du versteuern. Der Gesetzgeber erlaubt es Dir jedoch, alle Kosten von den Mieteinnahmen abzuziehen, die mit der Vermietung in einem unmittelbaren Zusammenhang stehen. Diese Aufwendungen gelten steuerlich als Werbungskosten.

Neben den Abschreibungen fallen für Dich z. B. die folgenden Werbungskosten an:

Notarkosten
Kosten für die Mietersuche
Kosten für die Erstellung eines Energieausweises
Finanzierungskosten
Grundsteuer
Renovierungs- und Sanierungsaufwand
Instandhaltungsrücklage
Kontoführungsgebühren für das Mieterkonto

Beispiel 5:

Du erzielst mit Deinem Mietwohnungen regelmäßige Mieteinnahmen von 100.000 Euro p.a. Von den Einnahmen ziehst Du die folgenden Werbungskosten ab:

Abschreibungen: 2.000 Euro
Grundsteuer: 2.000 Euro
Renovierung von 3 Wohnungen: 10.000 Euro
Finanzierungskosten: 1.000 Euro

Deine Werbungskosten betragen insgesamt: 15.000 Euro

Deine steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich wie folgt:

Steuerpflichtige Mieteinkünfte: 100.000 Euro – 15.000 Euro = 85.000 Euro

Auf die steuerpflichtigen Mieteinkünfte wendet das Finanzamt Deinen persönlichen Steuersatz von 45% an. Befindet sich Dein Immobilienvermögen in einer GmbH, unterliegen die Einnahmen von 85.000 Euro der Körperschaftsteuer von 15 %. Deine Steuerersparnis: 30%.

Beachte aber dies:
Möchtest Du die Immobilie später verkaufen, ergibt sich eine Steuer von 0 Euro, wenn Du die Immobilie in Deinem Privatvermögen hältst. Dies bedeutet also, dass Du Deine Immobilie nach der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen kannst. Dies ist nicht möglich, wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen einer GmbH gehört. Hier fällt auch bei einem Verkauf 15 % Körperschaftsteuer an.

Bei einem geplanten Wegzug aus Deutschland solltest Du Dich auch nicht für eine Kapitalgesellschaft entscheiden. Bist Du zu mindestens 1 % an einer GmbH beteiligt, kommt die Wegzugsbesteuerung ins Spiel. Diese vermeidest Du von Anfang an, wenn Du die Immobilie in Deinem Privatvermögen hältst oder in eine Stiftung einbringst.

Steuern sparen mit Immobilien: 2 interessante Gestaltungsalternativen

Um mit Immobilien Steuern zu sparen, lässt der Gesetzgeber einige Steuergestaltungen zu. Zwei interessante Gestaltungsalternativen stellen wir Dir hier vor:

Renovierungsaufwand vorausschauend planen

Planst Du innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Deiner Immobilie größere Renovierungsmaßnahmen, könnte der Gesetzgeber anschaffungsnahe Herstellungskosten annehmen (§ 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG). Dies hätte zur Folge, dass Du die gesamten Kosten für die Renovierung nur über die reguläre Abschreibung auf das Gebäude geltend machen könntest. Dies bedeutet, dass die Kosten auf 40 bis 50 Jahre verteilt werden.

Die Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten liegt bei 15 % der gesamten Anschaffungskosten für das Gebäude. Möchtest Du den Renovierungsaufwand direkt im Jahr der Entstehung steuerlich geltend machen, beachtest Du wenigstens einen der beiden folgenden Punkte:

Du achtest darauf, dass die Höhe der Kosten unter der 15%-Grenze liegt oder
Du führst die Renovierungsmaßnahmen erst 3 Jahre nach Anschaffung des Gebäudes durch

Beispiel 6:

Du hast die Immobilie im April 2021 für 150.000 Euro erworben. Eine größere Renovierung verschiebst Du in den Juni 2024. Die Kosten der Renovierung belaufen sich auf 25.000 Euro.

Die Kosten der Renovierung liegen mit 25.000 Euro über der 15%-Grenze. Weil die Maßnahme aber erst über 3 Jahre nach Anschaffung der Immobilie erfolgt, liegen keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vor. Die Folge: In 2024 kannst Du die gesamten 25.000 Euro als Werbungskosten von Deinen Mieteinnahmen abziehen. Dies führt zu einer drastischen Reduzierung Deiner Steuerlast.

Steuergestaltung mit Immobilien: Nutze mehrere steuerliche Identitäten

Für eine optimale Steuergestaltung mit Immobilien nutzt Du mehrere Identitäten. Das folgende Beispiel zeigt Dir, wie dies optimal laufen kann.

Beispiel 7:

Im April 2021 schaffst Du Dir als Privatperson (erste steuerliche Identität) eine renovierungsbedürftige Immobilie an. Auf Deine Mieteinnahmen zahlst Du den höchsten Steuersatz. Allerdings kannst Du den höchsten Steuersatz auch auf die Ausgaben anwenden, die Dir für die Renovierung entstehen. Hast Du einen hohen Aufwand ergibt sich bei einem Steuersatz von 45 % auch eine hohe Steuerersparnis. Du solltest allerdings darauf achten, dass Du die Renovierungsmaßnahmen über 3 Jahre nach der Anschaffung des Gebäudes durchführst. In diesem Beispiel empfiehlt es sich, im Jahr 2025 mit der Renovierung zu beginnen.

Um mit Deiner renovierten Immobilie Steuern zu sparen, wechselst Du nach zehn Jahren Jahre zu Deiner zweiten steuerlichen Identität: Du gründest eine GmbH. Im Mai 2031 verkaufst Du die Immobilie an die GmbH. Weil die Spekulationsfrist abgelaufen ist, kostet Dich der Verkauf keine Steuern.

Möchtest Du die Immobilie jetzt vermieten, zahlst Du nur noch 15 % Körperschaftsteuer auf die Mieteinnahmen. So lohnt sich das Steuern sparen mit Immobilien.

Steuern mit Immobilien sparen: Eigne Dir ein umfassendes Immobilienwissen an

Mit Immobilien Steuern sparen kann für Dich zu einer interessanten Angelegenheit werden. Denn unabhängig davon, ob Du mit Mieten reich werden möchtest oder Immobilien regelmäßig an- und verkaufst, senkst Du Deine jährliche Steuerlast. Wichtig ist, dass Du Dir ein fundiertes Immobilienwissen mit steuerlichem Fachwissen aufbaust. Unsere Expertise in diesem Bereich geben wir gerne an Dich weiter.

In unseren Live-Webinaren mit Nelson Cremers zum Thema “Immobilien und Steuern” erfährst Du z. B., welche Rechtsform für Dein Immo-Ziel richtig ist, wie Du die Abschreibungen möglichst profitabel gestaltest und wie Du Deine Immobilien steueroptimiert verschenken oder verkaufen kannst.

Melde Dich gerne für ein verpflichtungsfreies Erstgespräch mit einem unserer Berater an. Wir gehen gemeinsam Deine individuelle Situation durch und überlegen dann, wie wir Dir am besten weiterhelfen können.

Jörg Richter

Inhaltsverzeichnis

Steueroptimiert Deine Immobilien-Investments strukturieren