Mit der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung erzielst Du steuerpflichtige Einnahmen. Damit Deine Steuerlast nicht zu hoch ausfällt, solltest Du Deine Immobilien abschreiben. In diesem Beitrag erfährst Du, wann Du die AfA auf Immobilien vornehmen kannst, welche Abschreibungsmöglichkeiten es gibt und welche Besonderheiten bei einer Denkmalimmobilie gelten.
Bevor wir mit den Abschreibungen auf Immobilien starten, haben wir noch einen wichtigen Tipp für Dich. Wenn Du von Deinen Mieteinnahmen leben oder einen steuerfreien Veräußerungsgewinn kassieren möchtest, kommt es auch auf die richtige Rechtsform an. Ob eine GmbH für Dich passt oder Du Deinen Bestand besser über eine Familienstiftung verwaltest, hängt von Deinen persönlichen Zielen ab. Weitere wichtige Informationen verrät Dir unser Steuergestalter, Nelson Cremers, in dem folgenden Ausschnitt aus einem unserer Live-Webinare:
Immobilien abschreiben: Eine Einführung
Die Abschreibungen auf Immobilien sind kein Patentrezept, um Steuern zu sparen. Sie funktionieren nur, wenn Du bestimmte Regeln einhältst. Darum erklären wir Dir hier, wer Immobilien abschreiben kann und welcher Immobilienkauf steuerlich begünstigt wird. Außerdem erfährst Du, warum Du nicht auf die Abschreibung verzichten solltest.
Wer kann AfA auf ein Gebäude vornehmen?
Wenn Du eine Immobilie kaufst, kannst Du den Kaufpreis als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dies geht im privaten Bereich allerdings nur, wenn Du das Ziel verfolgst, das Haus oder die Wohnung zu vermieten und steuerpflichtige Einkünfte zu erzielen. Du profitierst aber auch, wenn Du eine Immobilie betrieblich nutzt und diese zu Deinem Betriebsvermögen gehört. Du musst aber in jedem Fall nachweisen, dass Du die Kosten der Kaufpreiszahlung selbst getragen hast. Erwirbst Du eine Immobilie, um sie selbst zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, gehört die Abschreibung nicht zu Deinen Werbungskosten.
Beispiel 1:
Stell Dir vor, Du benötigst für Dein Einzelunternehmen eine Lagerhalle. Die Anschaffungskosten belaufen sich auf insgesamt 120.000 Euro. Hiervon fallen 20% (24.000 Euro) auf das Grundstück. Die restlichen 96.000 Euro wendest Du für das Gebäude selbst auf. Diese 96.000 Euro bilden die Grundlage für Deine Gebäudeabschreibung. Gemäß § 7 Absatz 4 Nr. 1 EStG kannst Du jährlich 3% dieser AfA-Bemessungsgrundlage von den Einnahmen aus Deinem Gewerbe abziehen.
Abschreibung auf Lagerhalle = 3% von 96.000 Euro = 2.880 Euro
Fazit:
Dein zu versteuerndes Einkommen als Einzelunternehmer mindert sich jährlich um 2.880 Euro. Bei einem angenommenen Steuersatz von 45% sparst Du nur durch die Abschreibung auf die Immobilie jedes Jahr 1.296 Euro Steuern (45% auf 1.296 Euro).
Beachte:
Der Kaufpreis für eine Immobilie setzt sich aus dem Anteil für den Grund und Boden und dem Anteil für das Gebäude zusammen. Diese Differenzierung ist für das Steuerrecht sehr bedeutsam. Denn der Grund und Boden ist kein Wirtschaftsgut, das der Abnutzung unterliegt. Folglich kannst Du den Grund und Boden auch nicht über die Abschreibung geltend machen. Abschreibungsfähig ist nur der Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt.
Tipp:
Idealerweise achtest Du darauf, dass bei dem Kaufpreis in dem Immobilienkaufvertrag nach dem Anteil von Grund und Boden und Gebäude unterschieden wird. Ist dies nicht der Fall, hältst Du Dich an die folgende Faustformel:
- Anteil Grund und Boden (20%)
- Anteil Gebäude (80%)
Welche Immobilien werden durch Abschreibungen steuerlich begünstigt?
Grundsätzlich gilt das, was wir eben schon gesagt haben. Erzielst Du als Privatperson mit Deiner Immobilie steuerpflichtige Einkünfte oder sind sie Bestandteil eines Betriebsvermögens, minderst Du mit der Abschreibung auf den Kaufpreis Deine Steuerlast. Die Art der Nutzung – das Haus wird entweder vermietet oder als Gewerbeimmobilie genutzt – ist ein Faktor für die Höhe der Abschreibung. Welche Abschreibungsmöglichkeiten Du wann ausschöpfen kannst, erklären wir Dir später. An dieser Stelle möchten wir aber noch kurz auf die Denkmalimmobilien eingehen. Weil Du hier von besonderen Abschreibungsmöglichkeiten profitierst, nutzt Du eine denkmalgeschützte Immobilie auch zum Steuern sparen. Wie das läuft, zeigen wir Dir im unteren Teil dieses Textes.
Warum solltest Du Deinen Immobilienbestand abschreiben?
Die Antwort auf diese Frage liegt auf der Hand: Du solltest Deine Immobilien abschreiben, weil Du damit Deine Steuerlast für mehrere Jahrzehnte jährlich um einen bestimmten Betrag minimierst. Damit hast Du jedes Jahr einen festen Posten, mit dem Du Dein zu versteuerndes Einkommen senkst.
Du planst die Anschaffung einer Immobilie und weißt nicht, wie Du Dich bei der Finanzierung aufstellen sollst? Dann schaue Dir das folgende Video an. Hier erklärt Nelson Dir, wie Du Dir mit einer einfachen Gestaltung Steuern aus der Vergangenheit zurückholst und so für zusätzliche Liquidität sorgst:
Immobilien abschreiben: Welche Abschreibungsmöglichkeiten gibt es?
Die Höhe der Gebäude-AfA richtet sich danach, wie Du die Immobilie nutzt. Grundsätzlich wird hier wie folgt unterschieden:
- Immobilie im Betriebsvermögen (§ 7 Absatz 4 Nr. 1 EStG)
- Immobilie im Privatvermögen (§ 7 Absatz 4 Nr. 2 EStG)
Immobilie im Betriebsvermögen (§ 7 Absatz 4 Nr. 1 EStG)
Gehört eine Immobilie zu Deinem Betriebsvermögen, profitierst Du nach § 7 Absatz 4 Nr. 1 EStG von einer Jahresabschreibung, die bei 3%der Anschaffungskosten liegt. Nach dem Gesetzeswortlaut ist es zwingend erforderlich, dass Du diese Immobilie nicht zu Wohnzwecken nutzt.
Beispiel 2:
Du erwirbst für 50.000 Euro eine Halle, um dort Deine Verkaufsprodukte – z. B. Autos – auszustellen. Die Halle weist Du in Deiner Bilanz als abnutzbares Anlagevermögen aus. Die jährliche Abschreibung beträgt nach § 7 Absatz 4 Nr. 1 EStG 3%:
Jährliche Abschreibung Lagerhalle = 3 % von 50.000 Euro = 1.500 Euro
Diese Abschreibung ist eine voll abzugsfähige Betriebsausgabe, die Deinen Gewinn jedes Jahr mindert. Je kleiner Dein Gewinn, desto geringer ist Dein zu versteuerndes Einkommen. Dies bedeutet: Du sparst jedes Jahr Steuern.
Beachte:
Nutzt Du eine Immobilie im Betriebsvermögen zu Wohnzwecken, kannst Du nur 2% der Anschaffungskosten jährlich abschreiben. Dies ist z. B. der Fall, wenn Du in der Immobilie Deine eigenen Arbeitskräfte untergebracht hast.
Bringst Du Dein Immobilienvermögen in ein Betriebsvermögen ein, solltest Du allerdings auch die folgenden Aspekte beachten:
- Mit Deinen Immobilien im Betriebsvermögen musst Du strengere gesetzliche Regularien einhalten. Dies gilt im Besonderen, wenn es um die Nutzung und die Veräußerung des Objekts geht. Außerdem musst Du die Gebäude in Deiner Buchführung aufnehmen, um die Immobilien abschreiben zu können.
- Ein späterer Immobilienverkauf ist nur steuerfrei, wenn Deine Firma ein Einzelunternehmen oder eine vermögensverwaltende GmbH & CoKG ist. Firmiert der Betrieb z. B. als GmbH oder als UG, wird der Veräußerungsgewinn wie eine Betriebseinnahme behandelt, die mit dem Unternehmenssteuersatz (circa 30%) versteuert wird. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Verkauf erst nach dem Ende der Spekulationsfrist erfolgt.
Beachte:
Gehört die Immobilie zu dem Vermögen Deiner Stiftung, wirst Du bei einem Immobilienverkauf so behandelt, wie ein Privatinvestor. Dies bedeutet, dass eine Stiftung ihr Immobilienvermögen nach dem Ende der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen kann.
Immobilie im Privatvermögen (§ 7 Absatz 4 Nr. 2 EStG)
Eine steuerlich relevante Immobilie in Deinem Privatvermögen nutzt Du in der Regel zur Vermietung. Damit erfüllst Du schon die ersten zwei Voraussetzung – Privatvermögen und Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken – des § 7 Absatz 4 Nr. 2 EStG. Die Höhe der AfA ist außerdem abhängig vom Jahr der Fertigstellung der Immobilie:
- Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022: 3% AfA
- Fertigstellung vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924: 2% AfA
- Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925: 2,5 % AfA
Beispiel 3:
Du kaufst eine Immobilie, die Du privat zu Wohnzwecken vermieten möchtest. Die Immobilie wurde am 1. Mai 2002 fertiggestellt. Damit kannst Du jährlich 2% der Anschaffungskosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dies gilt auch, wenn die erste Vermietung im kommenden Jahr erfolgt.
Du möchtest wissen, wie Du ein Mietobjekt steueroptimiert bei Deiner privaten Steuererklärung einsetzt. Dann melde Dich gerne zu unserem kostenlosen Live-Webinar mit Nelson Cremers an. Hier zeigen wir Dir nicht nur, wie Du mit Steuern ein Immobilienvermögen aufbaust. Du erfährst auch, wie Du als Angestellter oder Unternehmer Deine Steuerlast in den Griff bekommst.
Immobilien-Abschreibung optimieren: So gehst Du vor
Eine Immobilien-Abschreibung bringt Dir noch mehr, wenn Du den Prozess optimierst. Die Voraussetzungen, die hierfür notwendig sind, schaffst Du selbst. In dem folgenden Beispiel zeigen wir Dir, wie das funktioniert:
Beispiel 4:
Stell Dir vor, Du möchtest eine Immobilie, die Du seit länger als 10 Jahren privat vermietest, an Deine Tochter übertragen. Weil der aktuelle Marktwert bei 1 Million Euro liegt, würde bei einer Schenkung in jedem Fall Steuer anfallen. Denn nach Abzug des Schenkungssteuer-Freibetrags von 400.000 Euro (§ 16 ErbStG), verbleibt immer noch ein steuerpflichtiger Anteil von 600.000 Euro.
Würdest Du stattdessen die Immobilie an Dein Kind zu einem höheren Wert (z. B. 2 Millionen Euro) verkaufen, verdoppelt sich das Abschreibungspotenzial. Immobilien abschreiben bedeutet hier, dass Deine Tochter deutlich weniger Steuern zahlt.
Für die Zahlung des Kaufpreises wählt Dein Kind eine der beiden folgenden Alternativen:
- Dein Kind nimmt einen Kredit auf und zahlt den Kaufpreis in einer Summe zurück.
Ihr vereinbart ein sogenanntes Verkäuferdarlehen. Hierbei wird notariell vereinbart, dass der Kaufpreis in Raten bezahlt wird. Diese Raten werden aus den Mieteinnahmen gezahlt, die Dein Kind mit dem Mietobjekt erzielt. Bei dieser Alternative achtest Du darauf, dass das Verkäuferdarlehen zu den marktüblichen Bedingungen verzinst wird. Der Tilgungsanteil ist komplett steuerfrei. Auf die Zinserträge zahlst Du die Abgeltungssteuer von 25%.
Die Denkmalschutz AfA: Ein Sonderfall der Gebäudeabschreibung
Interessiert Du Dich für eine denkmalgeschützte Immobilie, kannst Du Deine Steuerlast noch drastischer reduzieren. Dein Steuervorteil resultiert daraus, dass Du die Kosten für eine Sanierung über einen Zeitraum von 12 Jahren komplett von Deinem zu versteuernden Einkommen abziehen kannst.
Die maßgebliche gesetzliche Grundlage bildet § 7i EStG. Hiernach machst Du in den ersten acht Jahren 9% der Sanierungskosten über die Abschreibung geltend. In den verbleibenden vier Jahren beträgt der Abschreibungssatz jeweils 7% der Anschaffungskosten. Daneben profitierst Du auch noch von der linearen Abschreibung. Diese liegt – abhängig von dem Jahr der Fertigstellung des Gebäudes – bei 2% oder 2,5%.
Beispiel 5:
Wir nehmen an, dass Du in 2025 eine denkmalgeschützte Immobilie (Baujahr 1922) erworben hast. Deine Anschaffungskosten betrugen 150.000 Euro. Zusätzlich hast Du 50.000 Euro für die Sanierung des Gebäudes aufgewendet. Das Gebäude soll nach der Sanierung für eine Vermietung genutzt werden.
Für das Jahr 2025 machst Du die folgenden Abschreibungsbeträge steuermindernd geltend:
- AfA Sanierungsaufwand: 9% von 50.000 Euro = 4.500 Euro
- AfA auf Anschaffungskosten: 2,5% von 150.000 Euro = 3.750 Euro
Dein gesamtes Abschreibungsvolumen beläuft sich in 2025 auf 8.250 Euro. Um diesen Betrag mindert sich Dein zu versteuerndes Einkommen. Bei einem Steuersatz von 45% ergibt sich hierdurch eine Steuerersparnis von 3.712,50 Euro.
Du planst den Kauf Deiner ersten Immobilie als Kapitalanlage oder möchtest als Immobilien-Investor erfolgreich durchstarten? Dann verfolge zum Abschluss dieses Beitrags den Vortrag unseres Steuergestalters auf unseren TaxDays. Hier erklärt Nelson Cremers Dir, wie Du Dich wappnest, um die Immobilie vor einer Insolvenz zu schützen:
Immobilien abschreiben: Fazit
Als erfolgreicher Immobilien-Investor möchtest Du auch Deine Steuerzahlungen im Griff haben. Dabei kommt es Dir zugute, dass Du Deine Immobilien abschreiben kannst. Je größer der Abschreibungsbetrag ist, desto höher ist auch Dein Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Was Du außerdem über ein interessantes Immobilien-Investment wissen musst und wie Du Dein Vermögen mit einem soliden Asset Protection schützen kannst, erfährst Du in unseren Live-Webinaren mit Nelson Cremers. Melde Dich doch gleich kostenlos und unverbindlich an, um schon bald Deinen Nutzen aus einer cleveren Steuergestaltung zu ziehen.
