Denkmalimmobilien kennzeichnen sich dadurch, dass die zuständige Denkmalschutzbehörde sie verbindlich als Kulturdenkmal anerkannt hat. Diese Art von Immobilien soll auf Dauer erhalten bleiben. Um dies zu gewährleisten, profitieren Anleger in Denkmalimmobilien von Steuervorteilen.
Die Steuervorteile schlagen sich in der Sonderabschreibung einer denkmalgeschützten Immobilie nieder. Denn neben der linearen Abschreibung auf die Altsubstanz kannst Du das Finanzamt auch an dem kompletten Sanierungsaufwand – auf zwölf Jahre verteilt – beteiligen. Die hierfür zugrunde liegende Rechtsvorschrift liefert § 7i EStG (Einkommensteuergesetz). Hiernach schreibst Du in den ersten acht Jahren 9% der Anschaffungskosten ab. In den darauffolgenden vier Jahren minderst Du Deine Steuern jährlich mit einem Abschreibungssatz von 7%.
Damit Du mit einer Denkmalimmobilie Deine Steuerlast reduzierst, musst Du die Auflagen der Denkmalimmobilie erfüllen. Dies bedeutet, dass Du für jede bauliche Veränderung eine Genehmigung einholen musst. Nach der Fertigstellung erfolgt eine Abnahme durch die Denkmalschutzbehörde. Soweit alles in Ordnung ist, stellt man Dir eine Bescheinigung aus. Diese reichst Du bei dem für Dich zuständigen Finanzamt ein, um den Sanierungsaufwand über die Abschreibung in einen Steuervorteil zu verwandeln.
Steht eine Denkmalimmobilie in dem Eigentum mehrerer Personen, können die Abschreibungen anteilig von jedem Eigentümer geltend gemacht werden.
Beispiel:
Du schaffst dir mit Deinem Ehegatten gemeinsam eine Denkmalimmobilie (Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925) an, um diese nach der Sanierungsphase zu vermieten. Die gesamten Kosten belaufen sich auf 150.000 Euro. 30.000 Euro werden für den Anteil Grund und Boden bezahlt. Der Kaufpreis für die Immobilie besteht neben dem Anteil für den Grund und Boden und dem Gebäudeanteil auch aus einem Sanierungsanteil (200.000 Euro). Diese Unterscheidung wirkt sich auf die Abschreibung des Gebäudes wie folgt aus:
- Der Anteil für den Grund und Boden (30.000 Euro) ist nicht abschreibungsfähig.
- Der Gebäudeanteil wird jährlich mit 2,5% der Anschaffungskosten (120.000 Euro) abgeschrieben.
- Für den Sanierungsaufwand (200.000 Euro) beträgt die Abschreibung in den ersten acht Jahren 9%. Für die nächsten vier Jahre machst du 7% des Sanierungsaufwandes über die Abschreibung geltend.
Die lineare Abschreibung ermittelt sich wie folgt:
Lineare Abschreibung = 2,5% von 120.000 Euro = 3.000 Euro
Die Sonderabschreibung auf den Sanierungsaufwand stellst Du mit dem folgenden Rechenweg dar:
Sonder-AfA Sanierungsaufwand = 9% von 200.000 Euro = 18.000 Euro
Die Gesamtabschreibung von 21.000 Euro (3.000 + 21.000) zieht ihr als Werbungskosten von den Einnahmen aus der Vermietung ab. Nur der Differenzbetrag wird anschließend von Euch zu gleichen Teilen versteuert.
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