Du planst, eine Immobilie anzuschaffen und diese als Kapitalanlage zu nutzen? Dann kommst Du um ein Thema nicht herum: Steuern bei Immobilien fallen beim Kauf, der Vermietung und einem Verkauf des Mietobjekts an. In diesem Beitrag zeigen wir Dir, mit welchen Steuern Du bei Immobilien rechnen musst und wie Du diese mit cleveren Steuergestaltungen in Schach hältst oder komplett vermeidest.
Du möchtest mit der Vermietung einer Immobilie ein regelmäßiges Einkommen generieren? Dann beachte die folgenden Ausführungen unseres Steuer-Gestalters. Hier erklärt Dir Nelson Cremers, wie Du Deine Gewinne als Immobilien-Investor steuerfrei auf Dein Privatkonto transferierst:
Steuern bei Immobilien: Darauf musst Du achten
Eine Immobilie kannst Du zu eigenen Wohnzwecken nutzen oder vermieten. Bei einem Kauf interessiert sich das Finanzamt für Deine Nutzungsabsicht nicht. Denn bis auf bestimmte Ausnahmen – diese erklären wir Dir gleich – fällt hier immer die Grunderwerbsteuer an. Mit den anderen Steuern musst Du Dich jedoch nur auseinandersetzen, wenn Du ein Investment planst.
Im nächsten Abschnitt zeigen wir Dir, welche Steuern bei einer Immobilienvermietung anfallen und mit welcher Steuergestaltung Du diese nachhaltig senkst. Außerdem erfährst Du, wie Du die Spekulationsfrist einsetzt, um die Steuern bei einem Immobilienverkauf zu vermeiden.
Steuern beim Kauf einer Immobilie
Die Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich bei jedem Kauf von Grundstücken und Immobilien an. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, bei denen der deutsche Fiskus von einer Erhebung der Grunderwerbsteuer absieht. Du möchtest wissen, wie Du diese Steuern bei Immobilien mit einer geschickten Steuergestaltung reduzierst? Dann lies gerne weiter.
Allgemeines zur Grunderwerbsteuer
Die Höhe der Grunderwerbsteuer regelt jedes Bundesland für sich. Kaufst Du z. B. eine Immobilie in Hamburg, zahlst Du 5,5% Steuern (Rechtsstand: 2025). Liegt das Objekt in Leverkusen, wird es etwas teurer. Denn in NRW wurde die Grunderwerbsteuer auf 6,5% festgelegt. Darüber hinaus gilt es die folgenden Punkte zu beachten:
- Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten. Dies ist ein wichtiger Punkt, wenn es um die Abschreibung der Immobilie geht.
- In der Regel trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer allein.
- Von der Erhebung der Grunderwerbsteuer sind Ausnahmen zugelassen.
Die Ausnahmetatbestände bei der Grunderwerbsteuer beziehen sich in erster Linie auf Immobilienverkäufe innerhalb der Familie. Denn der Verkauf einer Immobilie an den Ehegatten oder die Kinder kann grunderwerbsteuerfrei realisiert werden.
Beispiel 1:
Du möchtest Deinem Kind eine Immobilie schenken. Weil Du von Deinem Steuerberater in Leverkusen gehört hast, dass bei einem Immobilienverkauf innerhalb der Familie keine Schenkungssteuer anfällt, planst Du diesen Schritt. Hierdurch nutzt Ihr einen weiteren Steuervorteil. Denn Dein Kind spart sich die Grunderwerbsteuer.
Die Grunderwerbsteuer wird aber auch in den beiden folgenden Fällen nicht erhoben:
- Du wandelst Dein Einzelunternehmen in eine GmbH um.
- Du verkaufst ein privates Grundstück an Deine Personengesellschaft. Hier wird die Grunderwerbsteuer um den Anteil reduziert, den Du an dieser Personengesellschaft hältst.
Welche Gestaltungsmöglichkeiten sich durch die Ausnahmen der Steuern bei Immobilien ergeben, zeigen wir Dir gerne in einem unserer kostenfreien Live-Webinare mit Nelson Cremers. Melde Dich direkt an, um schon bald davon zu profitieren.
Unser Tipp: So reduzierst Du die Grunderwerbsteuer
Kommt für Dich keine Ausnahmeregelung von der Grunderwerbsteuer in Betracht, musst Du nicht zwingend den vollen Betrag zahlen. In dem folgenden Video zeigt Dir unser Steuergestalter, Nelson Cremers, wie Du die Grunderwerbsteuer mit zwei geschickten Steuergestaltungen drastisch senkst:
Steuern bei Immobilien: Die Besteuerung bei einer Vermietung
Die Gewinne aus einer Immobilienvermietung unterliegen den Ertragsteuern. Abhängig davon, ob Du als Privatinvestor handelst oder das Mietobjekt über eine GmbH vermietest, fallen entweder die Einkommensteuer oder die Körperschaftsteuer und die Gewerbesteuer an. Außerdem fällt auf die Vermietungsumsätze Umsatzsteuer an, wenn Du die entsprechende Option wählst. Hier zeigen wir Dir, wann das sinnvoll sein kann.
Einkommensteuer bei Immobilien
Trittst Du bei einer Immobilienvermietung als Privatinvestor auf, unterliegen Deine Mietüberschüsse (Mieteinnahmen – Werbungskosten) der Einkommensteuer. Ein negativer Punkt ist, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) mit Deinem persönlichen Steuersatz besteuert werden. Dieser persönliche Steuersatz kann mit dem Spitzensteuersatz (im Mai 2025: 45%) identisch sein.
Beispiel 2:
Du hast Dir privat eine Immobilie angeschafft, die Du für einen monatlichen Mietzins von 5.000 Euro vermietest. Deinem jährlichen Mietüberschuss von 60.000 Euro setzt Du eine Abschreibung von 3.000 Euro entgegen. Weitere Werbungskosten fallen in diesem Beispiel nicht an.
Die Festsetzung der Jahressteuer ermittelt sich in den beiden folgenden Schritten:
- Ermittlung des Mietüberschusses: 60.000 Euro – 3.000 Euro = 57.000 Euro
- Ermittlung der Steuer: 57.000 Euro x 45% = 25.650 Euro
Steuern bei Immobilien: Die Option zur Umsatzbesteuerung
Grundsätzlich stellt der Gesetzgeber die Vermietung nach § 4 Nr. 12a UStG steuerfrei. Dies bedeutet, dass Du als Vermieter keine Umsatzsteuer auf den Mietzins aufschlagen musst. In diesem Fall bist Du aber auch nicht dazu berechtigt, Dir die Umsatzsteuer anderer Unternehmer als Vorsteuer vom Finanzamt erstatten zu lassen.
Betreibt Dein Mieter in dem Mietobjekt ein umsatzsteuerpflichtiges Gewerbe, kannst Du nach § 9 UStG auf diese Umsatzsteuerbefreiung verzichten. In diesem Fall gibst Du die vereinnahmte Umsatzsteuer an das Finanzamt weiter. Diese Option lohnt sich für Dich, wenn die Vorsteuern größer sind als Deine eigene Umsatzsteuer-Zahllast.
Beispiel 3:
Du planst die Vermietung eines Büros. Zuvor muss das Mietobjekt aufwändig saniert werden. Hierfür stellen Dir die Handwerker eine Umsatzsteuer von 1.900 Euro in Rechnung. Hast Du zur Umsatzsteuer optiert, kannst Du Dir diese Steuern auf Immobilien von Deinem Finanzamt erstatten lassen. Weil Du selbst noch keine umsatzsteuerpflichtigen Mieteinkünfte erzielt hast, wird Dir der volle Betrag ausgezahlt.
Unser Tipp: So sparst Du Steuern bei einer Vermietung
Bei der Vermietung einer Immobilie in der Einkommensteuerwelt orientiert sich das Finanzamt immer an Deinem persönlichen Steuersatz. Hast Du ein zu versteuerndes Einkommen von circa 60.000 Euro, liegt Dein persönlicher Steuersatz (inklusive Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag) bei 45%.
Entscheidest Du Dich, Deine Immobilien in eine GmbH einzubringen, profitierst Du von der sogenannten “Flat-Tax”. Diese Flat-Tax setzt sich aus der Körperschaftsteuer (15%) und der Gewerbesteuer (circa 15%) zusammen. Die gesamte Steuerbelastung beträgt also circa 30%. Kannst Du gegenüber dem Finanzamt den Nachweis erbringen, dass Deine GmbH nur vermögensverwaltend tätig ist, wird Dir die Gewerbesteuer auf den Mietüberschuss erlassen. Damit senkt sich die Gesamtsteuerbelastung auf 15%.
Beispiel 4:
Wir greifen noch mal das Beispiel 1 auf. Bei einem Mietüberschuss von 57.000 Euro musstest Du eine Einkommensteuer von 25.650 Euro bezahlen. Vermietest Du die Immobilie über eine gewerbliche GmbH ermittelt sich die fällige Flat-Tax wie folgt:
Flat-Tax bei GmbH: 57.000 Euro x 30% = 17.100 Euro
Du sparst insgesamt 8.550 Euro Steuern bei Immobilien.
Alternative:
Deine GmbH ist als VV-GmbH nur vermögensverwaltend tätig:
Körperschaftsteuer bei VV-GmbH: 57.000 Euro x 15% = 8.550 Euro
Mit einer vermögensverwaltenden GmbH senkst Du Deine Steuerlast um insgesamt 17.100 Euro.
Du möchtest mehr über die vermögensverwaltende GmbH erfahren? Dann lies gerne unseren Beitrag zur VV-GmbH.
Steuern bei einem Immobilienverkauf
Auch bei einem Hausverkauf musst Du aufpassen. Erfolgt dieser innerhalb der Spekulationsfrist, zahlst Du in der Regel Steuern auf Immobilien. Die Spekulationsfrist ist im § 23 EStG festgelegt. Sie beträgt 10 Jahre. Hältst Du diese Frist ein, profitierst Du von einem steuerfreien Immobilienverkauf.
Beispiel 5:
Mit Datum vom 30. April 2015 hast Du eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft. Am 3. März 2025 verkaufst Du die Immobilie für 80.000 Euro. Da die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer. Bei einem persönlichen Steuersatz von 45% ergibt sich eine Steuerlast von 36.000 Euro. Diese Zahlung hättest Du Dir erspart, wenn Du noch zwei Monate gewartet hättest. Denn dann wäre die Spekulationsfrist abgelaufen.
Beachte:
Die Spekulationsfrist ist für Dich nur interessant, wenn Du die Immobilie als Privatinvestor oder über eine Familienstiftung verkaufst. Erfolgt der Verkauf aber über eine GmbH, unterliegt der Veräußerungsgewinn in voller Höhe der Körperschaftsteuer. Dies gilt übrigens auch, wenn Du die Immobilien in einer VV-GmbH hältst.
Unser Tipp: So senkst Du die Steuern auf Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist
Du möchtest die Spekulationsfrist nicht einhalten und planst innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung den Verkauf der Immobilie? Dann unterliegt der Veräußerungsgewinn in der Regel der Einkommensteuer. Unser Steuergestalter Nelson Cremers stellt Dir hier jedoch eine Steuergestaltung vor, mit der Du Deine Steuer auch innerhalb der Spekulationsfrist auf 0 Euro senkst:
Fazit
Mit der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung sicherst Du Dir ein regelmäßiges Einkommen. Neben den Anschaffungskosten und Renovierungskosten musst Du noch einen weiteren Faktor einkalkulieren: Dies sind die Steuern auf Immobilien. Denn sowohl der Kauf als auch die Vermietung oder der Verkauf einer Immobilie können steuerpflichtig sein. Mit den hier vorgestellten Steuergestaltungen lassen sich die Steuern drastisch reduzieren und einigen Fällen sogar komplett umgehen.
Suchst Du für Dich nach weiteren cleveren Steuertricks oder planst Du ein interessantes Investment, versorgen wir Dich gerne mit allen notwendigen Informationen. Melde Dich unverbindlich zu einem der nächsten Live-Webinare mit Nelson Cremers an. Wir freuen uns darauf, Dich und Deinen individuellen Steuerfall kennenzulernen.
