Wenn Du mit einem Mietobjekt regelmäßig hohe Gewinne erzielen möchtest, hast Du ein Ziel fest im Blick. Du möchtest die Steuern auf Mieteinnahmen reduzieren. Dies gelingt Dir als erfolgreicher Immo-Investor aber nur mit der richtigen steuerlichen Identität. In diesem Beitrag erfährst Du, was sich dahinter verbirgt, worauf ein erfolgreicher Immo-Investor achtet und mit welcher Rechtsform er sich die besten Steuervorteile sichert. 

Um Dich auf dieses Thema einzustimmen erklärt Dir unser Steuergestalter, Nelson Cremers, während eines unserer Live-Webinare die richtige Herangehensweise eines erfolgreichen Immo-Investors:

Du möchtest herausfinden, welche steuerliche Identität für Deine persönliche Steuersituation optimal ist? Dann lass Dir die folgende Gelegenheit nicht entgehen: Melde Dich direkt zu einem unserer nächsten Live-Webinare mit Nelson Cremers an und stelle ihm hier Deine Fragen. Als Antwort bekommst Du einen Lösungsansatz, der Dir hilft, ein erfolgreicher Immo-Investor zu werden.

Was sind steuerliche Identitäten?

Dein Finanzamt nutzt die steuerlichen Identitäten, um Dich als steuerpflichtige Person zu identifizieren. Stehst Du in einem Angestelltenverhältnis, wirst Du für steuerliche Zwecke als Arbeitnehmer identifiziert. Bist Du selbstständig tätig, gehörst Du zu der Gruppe der Gewerbetreibenden oder der Freiberufler. Die gute Nachricht ist, dass Du mehrere steuerliche Identitäten haben kannst. Wie Dir das folgende Beispiel zeigt, nutzt Du diese Tatsache, um Steuern auf Mieteinnahmen zu reduzieren:

Beispiel 1: So reduzierst Du die Steuer auf Deine Mietüberschüsse 

Du bist als Angestellter tätig und erzielst Einkünfte aus einer nicht selbstständigen Tätigkeit nach § 19 EStG. Hier nutzt Du Deine Werbungskosten und die Steuerfreibeträge zum Steuern sparen. Außerdem hat Dein Vater Dir eine Immobilie verkauft. Um Deine Steuerlast bei der Vermietung zu senken, hast Du eine GmbH gegründet. Hiermit schaffst Du Dir eine zweite steuerliche Identität und sparst bis zu 15% Steuern. Wie dies funktioniert, zeigen wir Dir gleich.

Steuern auf Mieteinnahmen planen: Was macht einen erfolgreichen Immo-Investor aus?

Als erfolgreicher Immo-Investor möchtest Du von Deinen Mieteinnahmen leben und Dir ein Vermögen aufbauen. Die beste Grundlage bietet Dir ein umfassendes Knowhow in den drei folgenden Bereichen:

• Steuer-Wissen
• Investment-Wissen
• Finanzierungs-Wissen

Steuer-Wissen 

Da der deutsche Fiskus Steuern auf Mieteinnahmen erhebt, gehört auch ein umfassendes Steuerwissen zu Deinen Fähigkeiten als Immo-Investor. Dies führt im Idealfall dazu, dass Du weißt, wie Du die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten zu Deinem Vorteil nutzt. Gleichzeitig unterstützt Du mit Deinem Steuerwissen Dein Investment-Wissen. So kommst Du schnell selbst dahinter, wie Du Steuern in Vermögen umwandelst und dieses Vermögen mit einem soliden Asset Protection sicherst. Eine Möglichkeit, mit der Dir das gelingt, ist der Investitionsabzugsbetrag. Denn hiermit generierst Du die Abschreibung auf ein Anlagegut, das Du erst in spätestens drei Jahren kaufst.

Du möchtest Dein Steuer-Wissen vertiefen und wissen, wie der IAB Dir hilft, Steuern aus der Vergangenheit zurückzuholen. Dann schaue Dir gerne den folgenden Ausschnitt von unseren TaxDays an. Hier erklärt Dir Nelson Cremers, wie Du mit dem Investitionsabzugsbetrag Deine Liquidität deutlich verbesserst:

Möchtest Du Dich umfassend über die Voraussetzungen und die Gestaltungsmöglichkeiten mit dem IAB informieren, empfehlen wir Dir unseren Beitrag zum Investitionsabzugsbetrag auf diesem Blog.

Investment-Wissen

Als Immo-Investor verfügst Du über ein breites Investment-Wissen, um die über den IAB zurückgeholte Steuer clever in Immobilien zu investieren. Du erkennst, in welcher Lage ertragreiche Immobilien liegen müssen und was Growth-Immobilien von Cashflow-Immobilien unterscheidet. Sobald Du weißt, in welche Immobilien Du investierst, findest Du weitere Steuersparmöglichkeiten, die Dich Deinem Ziel ein ganzes Stück näher bringen.  

Finanzierungs-Wissen

Mit Deinem soliden Finanzierungs-Wissen stellst Du die Finanzierung Deines Immobilien-Investments auf ein sicheres Fundament. Hierzu nutzt Du einerseits die Steuern, die Du in Vermögen umgewandelt hast. Andererseits geht es für Dich auch darum, die passende Finanzierungsart zu wählen. Neben einem Annuitätendarlehen und einem Tilgungsdarlehen gibt es mit dem endfälligen Darlehen eine weitere Alternative, um eine Immobilie zu kaufen.

Dein Knowhow aus den drei Wissensbereichen nutzt Du nicht nur, um Steuern auf Mieteinnahmen zu reduzieren. Du baust Dir ein Vermögen auf, das Du mit der passenden Rechtsform vor einer Zugewinnausgleichsforderung oder im Insolvenzfall optimal sicherst. Mehr zu diesem Thema verraten wir Dir gerne. Melde Dich hierzu einfach bei unserem SteuerMentoring.

Steuern auf Mieteinnahmen reduzieren: Welche Rechtsformen bringen Dir Steuervorteile?

Um erfolgreich die Steuerlast auf Deine Mietüberschüsse zu reduzieren, musst Du wissen, dass Du in Körperschaftsteuerwelt besser aufgehoben bist, als in der Einkommensteuerwelt. Denn hier profitierst Du von der Unternehmenssteuer, die bei circa 30% liegt. Damit sparst Du bis zu 15% gegenüber dem Spitzensteuersatz in der Einkommensteuer (45%). 

Eine Rechtsform, die die Unternehmenssteuer von circa 30% zahlt, ist die GmbH. Vermietet Deine GmbH neben ihrem operativen Geschäft auch Immobilien, ermittelt sich die Steuer für einen Mietüberschuss von 120.000 Euro wie folgt:

Unternehmenssteuer auf Vermietung: 120.000 Euro x 30% = 36.000 Euro

Bei einer privaten Vermietung (Steuersatz 45%) hättest Du 54.000 Euro Steuern bezahlt. Du sparst hier also 18.000 Euro.

Entscheidest Du, dass Deine GmbH nur eigenes Immobilienvermögen verwalten und vermieten soll, ist die Gesellschaft nur vermögensverwaltend tätig. Eine vermögensverwaltende GmbH zahlt nur 15% Steuern auf Mieteinnahmen. Dies bedeutet, Du senkst die Steuerlast noch einmal um circa 15%.

Alternativ zu einer GmbH bietet es sich für Dich an, die Immobilie in ein Stiftungsvermögen einzubringen. Die Stiftung zahlt ebenfalls nur 15% Steuern auf ihre Mietüberschüsse. Darüber hinaus nutzt Du Steuervorteile bei der Erbschaftsteuer und der Wegzugsbesteuerung. Warum Dir eine Familienstiftung die absolute unternehmerische Freiheit gibt, liest Du in unserem Beitrag auf diesem Blog. Ein wesentlicher Vorteil gegenüber einer GmbH ist z. B., dass auch mit einer Stiftung ein steuerfreier Immobilienverkauf nach dem Ende der Spekulationsfrist möglich ist.    

Privat anschaffen und steuerliche Identität wechseln: Die optimale Herangehensweise 

Schließlich zeigen wir Dir Deine optimale Herangehensweise als Immo-Investor. Musst Du die Immobilie z. B. vor der Vermietung aufwändig sanieren, lohnt sich die Anschaffung als Privatinvestor, um richtig Steuern zu sparen. Die Einbringung der Immobilie in ein Unternehmen, das dem Körperschaftsteuerrecht unterliegt, erfolgt erst nach dem Ende der Spekulationsfrist.  

Beispiel 2: Die optimale Herangehensweise bei einer sanierungsbedürftigen Immobilie

Stell Dir vor, Du erwirbst eine Immobilie, die stark sanierungsbedürftig ist. Der Kostenaufwand macht mit 15.000 Euro rund 10% der Anschaffungskosten aus. Die Vermietung kannst Du erst planen, wenn die Sanierung vollständig abgeschlossen ist. Dies bedeutet, dass Du zunächst einen Verlust von 15.000 Euro erzielst. Diesen Verlust verrechnest Du in Deiner privaten Steuererklärung mit Deinen anderen positiven Einkünften (z. B. aus einer nicht selbstständigen Tätigkeit). Dein zu versteuerndes Einkommen sinkt um 15.000 Euro. Bei einem angenommenen Steuersatz von 45% sparst Du mit der Sanierung der Immobilie also 6.750 Euro Steuern.

Beachte:
Der Renovierungsaufwand darf in den ersten drei Jahren nach dem Kauf nicht über 15% der Anschaffungskosten für die Immobilie liegen. So setzt es die Vorschrift des § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG fest. Ist dies der Fall, kannst Du den Renovierungsaufwand nur über die Abschreibungen geltend machen. Dies lässt sich umgehen, wenn eine der beiden folgenden Voraussetzungen zutrifft:

• Der Renovierungsaufwand beträgt weniger als 15% der Anschaffungskosten.
• Die Renovierung wird erst drei Jahre nach der Anschaffung durchgeführt.

Nach dem Ende der Spekulationsfrist bringst Du die Immobilie in eine vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH) ein. Du generierst hiermit einen Veräußerungsgewinn, der steuerfrei auf Dein Privatkonto kommt. Mit der VV-GmbH sparst Du bis zu 30% laufende Steuer auf Deine Mieterträge. Denn eine VV-GmbH zahlt auf ihr steuerpflichtiges Einkommen nur 15% Körperschaftsteuer. Zu einer Belastung mit der Gewerbesteuer kommt es hier nicht. Liegt das Einkommen der VV-GmbH z. B. bei 75.000 Euro, ergibt sich im Vergleich mit einer privaten Vermietung der folgende Unterschied:

Einkommensteuer bei privater Vermietung: 75.000 Euro x 45% = 33.750 Euro

Körperschaftsteuer bei Vermietung über VV-GmbH: 75.000 Euro x 15% = 11.250 Euro

In diesem Fall sparst Du mit der VV-GmbH 22.500 Euro Steuern auf Mieteinnahmen.

Steuern auf Mieteinnahmen reduzieren: Unser Fazit

Als Immobilien-Investor bist Du erfolgreich, wenn Du nur wenig Steuern auf Mieteinnahmen zahlst. Dieses Ziel erreichst Du, wenn Du eine Rechtsform nutzt, die dem Körperschaftsteuerrecht unterliegt. Eine GmbH bietet Dir hier nicht alle Steuervorteile, die Du z. B. mit einer Stiftung umsetzen kannst. Möchtest Du mehr über clevere Steuergestaltung und smarte Immobilien-Investments erfahren, melde Dich gerne zu einem unserer nächsten Live-Webinare mit Nelson Cremers an. Die Teilnahme ist für Dich kostenlos und unverbindlich.

In dem Termin lernst Du unseren Steuergestalter nicht nur persönlich kennen. Du erfährst auch, wie Du hochprofitable Objekte findest und Deine Steuern so gestaltest, dass Du möglichst wenig Steuern zahlst.