Steuern sparen mit Immobilien ist Dein Ziel? Mit cleveren Steuergeataltungen ist dies kein Problem. Beachte aber, dass Du alle Möglichkeiten auslotest, die Dir das Steuerrecht bietet. Diesen Job haben wir für Dich erledigt. Unser SteuerMentoring entwickelt für Dich eine smarte Steuer-Strategie, die Dich bis ans Ziel bringt. Egal, ob Du von den Mieteinnahmen leben oder einen steuerfreien Veräußerungsgewinn kassieren möchtest, profitierst Du mit uns immer von der geringstmöglichen Steuerlast. 

Wie ein optimierter Steuer-Spar-Fahrplan aussieht, zeigen wir Dir hier. Lies unseren Beitrag auch gerne, wenn Du als erfahrener Immo-Investor die Rentabilität Deiner Investitionen erhöhen möchtest. Bleibst Du bis zum Schluss, erfährst Du, wie Du Deine Immobilie steueroptimiert innerhalb der Familie überträgst.

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Immobilie zu vermieten lohnt sich nur mit der richtigen Steuer-Strategie. Diese beginnt beim Kauf und endet beim Verkauf. 
• Von den Mieten langfristig leben oder einen steuerfreien Veräußerungsgewinn kassieren: Willst Du richtig Steuern sparen mit Immobilien, lege vorher Dein Ziel fest.  
• GmbH, Genossenschaft oder Stiftung: In welcher Rechtsform lässt sich eine Immobilie steueroptimiert vermieten? 
• Du möchtest Deine Immobilie innerhalb der Familie vererben? Wir haben eine bessere Idee. 
• Wenn Du einmal live sehen möchtest, wie Steuergestaltung auf dem Niveau der Großkonzerne für den Mittelstand funktioniert, dann trage Dich hier für unser kostenfreies Live-Webinar mit Nelson Cremers ein.

Du weißt noch nicht, ob Du in eine Immobilie investieren sollst, weil Dir die Kosten zu hoch erscheinen. Wir geben Dir Recht. Denn auf dem Immobilienmarkt ist zurzeit der größte Preisanstieg seit über zwei Jahren zu verzeichnen. Warum Du dennoch nicht auf ein cleveres Investment verzichten solltest, verrät Dir unser Steuergestalter, Nelson Cremers, in dem folgenden Video:

Steuern sparen mit Immobilien als Privatinvestor

Bevor Du Deinen ersten Immobilienkauf planst, entscheidest Du, mit welcher Rechtsform Du dies machst. Unabhängig von dem Ziel, das Du verfolgst, empfehlen wir Dir, die Immobilie privat anzuschaffen. Und dies hat seinen Grund: Denn als Privatinvestor kannst Du mit einer Immobilie am Anfang richtig Steuern sparen. Wie dies funktioniert, erklären wir Dir in dem folgenden Beispiel.

Beispiel 1:

Wir nehmen an, dass Dein individueller Steuersatz bei 45% liegt. Diese Steuer setzt das Finanzamt auch an, wenn Du mit der Vermietung einer Immobilie einen Mietüberschuss erzielst. In der Regel ist es aber oft so, dass Du die Immobilie vor der Vermietung mit viel Aufwand sanierst. Die hierbei entstehenden Kosten stellen für Dich Werbungskosten dar, die Du von Deinen Mieteinnahmen abziehen kannst. Hast Du noch keine Mieteinnahmen erzielt, ergibt sich aus der Vermietung ein Verlust. 

Stell Dir vor, dass Du für die Sanierung einer Immobilie 20.000 Euro aufgewendet hast. Aus Deiner freiberuflichen Tätigkeit erzielst Du einen Gewinn von 60.000 Euro. Die hierauf entfallende Steuer (45%) beträgt 27.000 Euro. Nach dem Steuerrecht darfst Du aber den Verlust aus der Vermietung mit dem Gewinn verrechnen. Durch die Verrechnung (60.000 Euro – 20.000 Euro) sinkt Dein zu versteuerndes Einkommen auf 40.000 Euro. Die Steuer wird nun wie folgt festgesetzt:

Einkommensteuer (45%) = 40.000 Euro x 45% = 18.000 Euro

Fazit:
Durch die Verrechnung des Verlusts mit Deinen positiven Einnahmen, sinkt Deine Steuerlast in diesem Beispiel um 9.000 Euro (27.000 Euro – 18.000 Euro).  

Think with the end in mind: Welches Ziel verfolgst Du mit Deinem Immobilien-Investment?

Natürlich planst Du ein Immobilien-Investment, um damit gute Mietüberschüsse zu erzielen. Liegen die Einnahmen langfristig über den Ausgaben, erzielst Du Gewinne, die Deinem persönlichen Steuersatz von 45% unterliegen. Spätestens jetzt zweifelst Du daran, dass Du noch in der richtigen Rechtsform unterwegs bist. Bei einem möglichen Wechsel in die Körperschaftsteuerwelt spielt besonders die Frage nach Deinem späteren Ziel eine entscheidende Rolle. Deshalb raten wir Dir immer, vom Ende her zu denken: Möchtest Du später einen steuerfreien Veräußerungsgewinn erzielen oder möchtest Du langfristig von Deinen Mieteinnahmen leben?  

Steuerfreien Veräußerungsgewinn erzielen

Besteht das Ziel Deines Investments mit Immobilien darin, einen steuerfreien Veräußerungsgewinn zu erzielen, solltest Du den § 23 EStG kennen. Hier ist geregelt, dass Du ein Grundstück oder eine Immobilie steuerfrei verkaufen kannst, wenn Du die Spekulationsfrist zwischen dem Ankauf und dem Verkauf der Immobilie einhältst. Diese Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Danach erhältst Du den Verkaufserlös steuerfrei auf Dein Konto.

Beispiel 2:

Gehe für dieses Beispiel davon aus, dass Du mit Datum vom 20. Februar 2015 eine Immobilie gekauft hast, die Du dauerhaft vermietest. Der damalige Kaufpreis lag bei 100.000 Euro. Am 1. Mai 2025 verkaufst Du die Immobilie für 250.000 Euro. Aus Vereinfachungsgründen unterstellen wir, dass keine weiteren Kosten angefallen sind. Dein Veräußerungserlös ermittelt sich wie folgt:

Veräußerungserlös = 250.000 Euro – 100.000 Euro = 150.000 Euro

Ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist würde die Spekulationssteuer auslösen. Das Finanzamt orientiert sich hierbei an Deinem individuellen Steuersatz von 45%:

Spekulationssteuer = 150.000 Euro x 45% = 67.500 Euro

Da Du die Immobilie aber länger als 10 Jahre gehalten hast, erfolgte der Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist. Der Verkauf ist somit steuerfrei. Steuern sparen mit Immobilien heißt hier: Du zahlst 67.500 Euro weniger Steuern. 

Mit Immobilien Steuern sparen: Von den Mieten leben 

Planst Du eine Immobilie zu kaufen, um langfristig von den Mieten zu leben, ist die Situation eine andere. Hier ist es Dir wichtig, die laufende Besteuerung auf die Mieteinnahmen zu senken. Um dieses Ziel zu erreichen, bietet Dir die Körperschaftsteuerwelt mehr Vorteile als die Einkommensteuerwelt. Denn für eine GmbH spielt Dein individueller Steuersatz keine Rolle. Hier gilt die Flat-Tax-Steuer von circa 30%. Die Flat-Tax-Steuer setzt sich aus der Körperschaftsteuer (15%) und der Gewerbesteuer (circa 15%) zusammen. Die laufende Steuer auf Deine Mieteinnahmen sinkt also um 15%, wenn Du die Immobilie in eine GmbH eingebracht hast. 

Aber es kommt noch besser:

Ist Deine GmbH ausschließlich vermögensverwaltend tätig, sparst Du Dir auch die Gewerbesteuer von circa 15%. Die Flat-Tax-Steuer bezieht sich hier nur auf die Körperschaftsteuer von 15%. Damit hast Du Deine Steuerbelastung gegenüber der Besteuerung als Privatinvestor um bis zu 30% gesenkt. 

Beispiel 3:

In diesem Beispiel vergleichen wir die steuerliche Belastung bei einer Privatvermietung und bei der Vermietung über eine vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH). In beiden Fällen gehen wir davon aus, dass Du einen Mietüberschuss von 45.000 Euro erzielt hast.

Einkommensteuer bei Privatvermietung (45%) = 45.000 Euro x 45% = 20.250 Euro 

Körperschaftsteuer bei Vermietung über VV-GmbH (15%) = 45.000 Euro x 15% = 6.750 Euro

Deine Steuerersparnis in diesem Beispiel beträgt 13.500 Euro (20.250 Euro – 6.750 Euro).

Beachte:
Eine vermögensverwaltende GmbH darf nur Vermögen halten und vermieten. Die Punkte, die hierbei besonders zu beachten sind, haben wir Dir in unserem Beitrag zur VV-GmbH auf diesem Blog zusammengestellt. 

Steuern sparen mit Immobilien: Welche Rechtsform ist ideal? 

Beabsichtigst Du, eine Immobilie zu kaufen, um die besten Vorteile zu nutzen, denkst Du nicht nur an eine geringe Steuerbelastung. Für Dich ist es ebenso wichtig, dass Du Dein Vermögen optimal vor einer Insolvenz oder einem anderen Zugriff von außen sicherst. Die folgenden drei Rechtsformen stellen wir Dir exemplarisch vor. Sie unterscheiden sich enorm, wenn es um Dein Asset Protection geht:

• GmbH
• Genossenschaft
• Stiftung  

Immobilie in der GmbH: Kein unbeschränkter Vermögensschutz

Eben haben wir Dir erklärt, dass Du in einer GmbH besser aufgehoben bist als in der Einkommensteuerwelt, wenn Du langfristig von Deinen Mieteinnahmen leben möchtest. Daran halten wir auch jetzt fest, wenn es für Dich nur darum geht, Deine laufende Steuerlast zu senken.

Weil Du Dein Investment aber auch zum Vermögensaufbau und zum Vermögensschutz einsetzt, kommt es für Dich auf den Haftungsschutz an, den Dir Deine Rechtsform bietet. In diesem Punkt hat die GmbH gegenüber den anderen Körperschaften einen deutlichen Nachteil: Die beschränkte Haftung bezieht sich nur auf Dein Privatvermögen. Muss eine GmbH ihre eigenen Schulden und Verbindlichkeiten tilgen, haftet sie mit ihrem gesamten Vermögen. 

Wie Dir das folgende Beispiel zeigt, spricht noch ein weiterer Punkt dagegen, dass Du Deine Immobilien über eine GmbH verwaltest:

Beispiel 4:

Stell Dir vor, Du hast während Deiner Ehe eine GmbH gegründet. Der aktuelle Marktwert beträgt 1 Million Euro. Beantragt Dein Ehegatte die Scheidung und habt ihr die Zugewinngemeinschaft als Güterstand gewählt, kann der halbe Anteilswert (500.000 Euro) Gegenstand der Zugewinnausgleichsforderung sein.

Was Dir mit einer GmbH bei einer Ehescheidung blüht, gilt auch bei einer Privatinsolvenz. Zur Erfüllung der Forderungen Deiner Gläubiger kann der Insolvenzverwalter auch auf Deine GmbH zugreifen. 

Fazit:
Eine GmbH bietet Dir keinen umfassenden Vermögensschutz, weil sie gegenüber ihren Gläubigern mit dem gesamten Vermögen haftet. Musst Du als Privatperson bei einer Scheidung die Zugewinnausgleichsanspruch Deines zukünftigen Ex-Ehegatten erfüllen, kann dieser auch auf die Hälfte Deines GmbH-Anteils zugreifen. Damit wäre der Teil Deines Vermögens für Dich verloren.

Darüber hinaus hast Du als Anteilseigner einer GmbH auch noch ein Problem mit der Wegzugsbesteuerung. Wann diese greift und mit welchen Maßnahmen Du diese vermeidest, liest Du in unserem Beitrag auf diesem Blog.   

Haus in Genossenschaft halten: Vorteil der Nennwert-Barriere

Die eingetragene Genossenschaft (eG) versteuert ihre Einkünfte ebenfalls mit der Körperschaftsteuer von 15%. Gegenüber einer GmbH hat sie jedoch einen wesentlichen Vorteil: Dies ist die Nennwert-Barriere.

Die Nennwert-Barriere (§ 12 BewG und § 73 GenG) besagt, dass Du bei dem Ausscheiden aus einer Genossenschaft nur Anspruch auf den Nennwert Deiner Anteile hast. Dieser liegt in der Regel weit unter dem aktuellen Marktwert. Du möchtest wissen, wie Dir die Nennwert-Barriere einer Genossenschaft beim Vermögensschutz hilft? Dann schaue Dir das folgende Beispiel an:

Beispiel 5:

Stell Dir vor, Du hast eine Genossenschafts-Holding, die zu 100% an Deiner operativen GmbH beteiligt ist. Den Anteil an der Genossenschaft hast Du damals für 1.000 Euro erworben. Der aktuelle Marktwert liegt bei 1 Million Euro.

Wird die GmbH insolvent, haftest Du für die Schulden mit Deinem Privatvermögen. Hierzu gehört auch Dein Anteil an der eG. Anders als Du vielleicht vermutest, wird dieser Anteil aber nur mit dem Nennwert von 1.000 Euro bewertet. Dies bedeutet, der Insolvenzverwalter bekommt nur 1.000 Euro, wenn er Deine Mitgliedschaft an der eingetragenen Genossenschaft kündigt.

Fazit  
Wegen der Nennwert-Barriere bietet Dir eine eingetragene Genossenschaft einen sehr hohen Vermögensschutz. In jedem Fall ist Dein Asset Protection hier besser als mit einer GmbH. Es gibt jedoch eine Rechtsform, die Dir einen noch größeren Vermögensschutz bietet. Dies ist die Familienstiftung.

Immobilienvermögen in Stiftung: Maximale unternehmerische Freiheit 

Gründest Du eine Stiftung oder installierst Du über Deiner operativen GmbH eine Stiftung als Holding, hast Du selbst kein Vermögen mehr. Denn eine Stiftung hat weder Inhaber noch Anteilseigner. Sie gehört ausschließlich sich selbst. Schaue bitte noch einmal kurz in das Beispiel 4 hinein. Hier konnte der Insolvenzverwalter auf Deinen GmbH-Anteil zugreifen, wenn Du diesen in Deinem Privatvermögen hältst. Gehört dieser GmbH-Anteil aber zum Vermögen Deiner Stiftungs-Holding ist dies nicht mehr möglich.

Fazit:
Mit einer Stiftung sicherst Du Dein Vermögen vor jeglichen Zugriff von außen ab. Dies bezieht sich auch auf das Finanzamt, wenn es um die Wegzugsteuer oder die Erbschaftsteuer geht. Mit einer Stiftung zahlst Du keine Wegzugsteuer und Deine Nachkommen müssen ihr Erbe nicht versteuern. Wie sich dies optimal für Dich gestalten lässt, liest Du in unseren Beiträgen auf diesem Blog. 

Neben den vorgestellten Unternehmen kannst Du auch Steuern sparen mit Immobilien, wenn Du Dich für eine KG oder eine GmbH & CoKG entscheidest. Die Besteuerung läuft im Prinzip so ab wie bei einer Privatinvestition. Du bist Dir noch nicht sicher, welche Rechtsform Du für Dein Immobilien-Investment wählen sollst? Dann empfehlen wir den folgenden Ausschnitt aus unseren Live-Webinaren mit Nelson Cremers. Unser Steuergestalter zeigt Dir, welche Möglichkeiten Du hast und welche Rechtsform zu Deinen Zielen passt:

Immobilie in der Familie übertragen: Warum Du einen Immo-Verkauf vorziehen solltest

Eine Stiftung ist nicht in jedem Fall der richtige Weg zum Steuern sparen mit Immobilien. Kannst Du die Mindestkapitalhöhe der Stiftungsbehörde Deines Bundeslandes nicht erfüllen, findet unser SteuerMentoring eine clevere Investitions-Alternative für Dich. 

Planst Du, eine Immobilie innerhalb der Familie steueroptimiert zu übertragen, haben wir jetzt schon einen interessanten Tipp für Dich. Wir gehen davon aus, dass Du hierbei an das Vererben oder Verschenken denkst. Aber dies ist aus dem folgenden Grund nicht wirklich effektiv:

Verschenkst Du einen größeren Immobilienbestand – z. B. 1 Million Euro – zahlt die beschenkte Person nach Abzug des Freibetrags die Schenkungssteuer (§ 16 ErbStG). Die Höhe des Freibetrags hängt von dem Verwandtschaftsgrad ab. So kann z. B. Dein Kind gegenüber Dir einen Freibetrag von 400.000 Euro geltend machen. Der steuerpflichtige Teil liegt hier bei 600.000 Euro. Nach § 19 ErbStG wird der steuerpflichtige Anteil mit 15% versteuert. Dies führt zu einer Steuerlast von 90.000 Euro. Dasselbe gilt, wenn Du planst, Deinem Kind den Immobilienbestand zu vererben.    
Unser Tipp: Du verkaufst die Immobilie an Dein Kind. Welche Folgen sich hierbei ergeben, zeigt Dir unser letztes Beispiel in diesem Beitrag:

Beispiel 6:

Stell Dir vor, Du verkaufst Dein Mietobjekt (Anschaffungskosten: 100.000 Euro) für 500.000 Euro an Dein Kind. Diese 500.000 Euro stellen die neue AfA-Bemessungsgrundlage dar. Damit haben sich die Abschreibungen verfünffacht. Die Abschreibungen mindern den Mietüberschuss Deines Kindes. Es bezahlt also deutlich weniger Steuern.

Du denkst bei einem Immobilienverkauf an die Grunderwerbsteuer? Keine schlechte Idee. Aber bei einem Immo-Verkauf an Personen, die mit Dir in gerade Linie verwandt sind, fällt die Grunderwerbsteuer nicht an.

Beachte:

Achte bei dem Verkauf Deiner Immobilie auf die Spekulationsfrist. Plane den Immo-Verkauf an Dein Kind erst, wenn Du diese länger als 10 Jahre gehalten hast.  

Weitere Informationen zu einem steueroptimierten Immobilienverkauf innerhalb der Familie haben wir Dir in einem weiteren Beitrag auf diesem Blog zusammengestellt.  

Möchtest Du wissen, welche zündende Idee unser Steuergestalter, Nelson Cremers, hatte, um sich mit einer einfachen Steuergestaltung ein Immobilienvermögen aufzubauen. Dann folge uns gerne in das folgende Video:

Steuern sparen mit Immobilien: Finde mit uns die passende Steuergestaltung

Wir sind eben schon kurz darauf eingegangen: Eine Stiftung ist nicht für jeden das Nonplusultra, wenn es um Steuern sparen mit Immobilien geht. Jeder, der sich ernsthaft mit einem smarten  Immobilieninvestment beschäftigt, muss für sich festlegen, welchen Weg er gehen möchte. Um alle Möglichkeiten in Betracht zu ziehen, hilft Dir ein umfassendes Steuer-Knowhow. 

Möchtest Du wissen, wie Du Steuern in Vermögen umwandelst, profitierst Du von der Unterstützung unseres SteuerMentorings. Wir versorgen Dich mit einem Expertenwissen, das wir in 20 Jahren Praxiserfahrung selbst erprobt haben. Mache Dir hiervon selbst ein Bild, indem Du das folgende unverbindliche Angebot nutzt: Melde Dich kostenlos zu einem unserer nächsten Live-Webinare mit Nelson Cremers an. Hier zeigt unser Steuergestalter Dir anhand von mehreren Praxisbeispielen, wie Steuergestaltung für Großkonzerne auch für den Mittelstand funktioniert. Anschließend bekommst Du in der “Q&A-Runde” die Möglichkeit, Deine eigene steuerliche Situation vorzustellen und einen ersten Lösungsansatz zu erhalten.