Du bist als Immobilien-Investor unterwegs und zahlst zu hohe Steuern? Dann haben wir hier einen idealen Tipp für Dich: Denn mit der Gründung einer Stiftung kannst Du Deine Steuerlast optimal senken. Weil Du Dein Vermögen komplett an die Stiftung abgibst, erhebt Dein Finanzamt weder Erbschaftsteuer noch Schenkungssteuer. Stiftung gründen heißt aber auch, dass Du als Immobilieninvestor zwei weitere interessante Steuervorteile umsetzt. Welche dies sind und wie Du mit einer geschickten Steuergestaltung zusätzlich die Erbersatzsteuer komplett aushebelst, verrät Dir dieser Beitrag.
Stiftung gründen: Warum keine andere Rechtsform?
Als Immobilieninvestor kannst Du die Rechtsform für Dein Unternehmen frei wählen. Der Nachteil: Du musst auch die steuerlichen Konsequenzen tragen. So werden Deine Mietüberschüsse als Privatinvestor in der Einkommensteuerwelt mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Abhängig von der Höhe Deines Einkommens kann dieser bis auf 45% steigen. Möchtest Du eine in Deiner vermögensverwaltenden GmbH gehaltene Immobilie verkaufen, erhebt das Finanzamt 15% Körperschaftssteuer auf den Veräußerungsgewinn. Und dies unabhängig von dem 10-jährigen Haltefrist. Was dies praktisch bedeutet, zeigt Dir das folgende Beispiel:
Beispiel 1:
Du hast Dir privat eine Immobilie angeschafft, die Du als Kapitalanlage nutzt. Den jährlichen Mietüberschuss (Mieteinnahmen – Werbungskosten) von 60.000 Euro versteuerst Du mit Deinem persönlichen Steuersatz von 45%. Es ergibt sich eine Steuerlast von 27.000 Euro.
Auf Anraten Deines Steuerberaters bringst Du die Immobilie in eine vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH) ein. Im nächsten Jahr ermittelst Du wieder einen Mietüberschuss von 60.000 Euro. Der Gewinn Deiner VV-GmbH wird mit 15% Körperschaftsteuer belegt. Damit reduziert sich Deine jährliche Steuerlast auf 9.000 Euro. Du sparst also 18.000 Euro Steuern.
Immobilien in einer GmbH bescheren Dir jedoch ein Problem, das Du als Privatinvestor nicht kennst. Möchtest Du die Immobilie später verkaufen, musst Du den Veräußerungserlös immer versteuern. Da hilft es Dir auch nicht, wenn Du die Immobilie mindestens 10 Jahre hältst. Als privater Eigentümer eines Mietobjekts verkaufst Du die Immobilie nach dem Ende der Spekulationsfrist steuerfrei.
Beachte:
Verfolgst Du den Plan, eine Stiftung zu gründen, sicherst Du Dir die Vorteile der Einkommensteuerwelt und der Körperschaftsteuerwelt. Deine laufenden Mietüberschüsse versteuerst Du mit einem geringeren Steuersatz. Steht nach dem Ende der Spekulationsfrist ein Verkauf an, zahlst Du keine Steuern auf den Veräußerungserlös.
Immobilien in Stiftung: Weniger Steuern auf laufende Mietüberschüsse
Eine Stiftung unterscheidet sich von einer GmbH, weil sie keine Kapitalgesellschaft ist. Steuerlich handelt es sich bei der Stiftung um eine Körperschaft, auf die auch das Körperschaftsteuergesetz (KStG) anwendbar ist. Dies bedeutet, dass die Überschüsse aus der Vermietung einer Immobilie nach § 23 KStG mit nur 15% Körperschaftsteuer belegt werden. Damit genießt die Stiftung denselben Vorteil wie eine Immobilien-GmbH. Diese profitiert von der geringeren Besteuerung aber nur, wenn sie ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist. Kommt bei der GmbH eine gewerbliche Tätigkeit hinzu, unterliegt die GmbH auch der Gewerbesteuer (circa 15%). Die gesamte Steuerlast liegt dann bei circa 30%.
Verfolgst Du den Plan, eine Stiftung zu gründen, musst Du nicht zwingend nachweisen, dass diese Stiftung nur vermögensverwaltend tätig ist. Hier wird die Gewerbesteuer von circa 15% nur erhoben, wenn die Stiftung tatsächlich gewerblich tätig ist. Dies ist bei der Vermietung einer Immobilie nicht der Fall.
Beispiel 2:
Du erzielst mit einer Immobilie in Deiner Stiftung einen Mietüberschuss von 80.000 Euro. Das Finanzamt erhebt hierauf nur die Körperschaftsteuer von 15% (12.000 Euro).
Alternative 1: Die Immobilie ist in einer GmbH
Kannst Du für Deine GmbH nicht den Nachweis erbringen, dass die Gesellschaft ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist, wird ein Steuersatz von circa 30% zugrunde gelegt. Unterstellen wir auch hier, dass der laufende Mietüberschuss 80.000 Euro beträgt, zahlst Du mit 24.000 Euro das Doppelte wie bei der Besteuerung einer Stiftung.
Alternative 2: Du hältst die Immobilie privat
Als privater Investor ist für die Besteuerung Dein persönlicher Steuersatz von 45% maßgeblich. Ein Mietüberschuss von 80.000 Euro zieht eine Steuerzahlung von 36.000 Euro nach sich.
Fazit:
Mit einer Stiftung zahlst Du weniger Steuern als auf die laufenden Mietüberschüsse einer gewerblichen GmbH oder eines privaten Vermieters.
Stiftung gründen: Steuerfreier Immobilienverkauf nach 10 Jahren
Von einem zweiten positiven Effekt profitierst Du mit der Stiftung gegenüber einer GmbH, wenn Du die Immobilien nach dem Ende der Spekulationsfrist verkaufst. Denn anders als bei einem Immobilienverkauf der GmbH wird der Veräußerungserlös hier nicht besteuert. Als Stifter wirst Du hier einem privaten Investor gleichgestellt.
Beispiel 3:
Du verwaltest Dein Immobilienvermögen in einer GmbH. Bei einem Verkauf erzielst Du einen Veräußerungserlös von 200.000 Euro. Konntest Du nachweisen, dass die GmbH nur vermögensverwaltend tätig ist, wird dieser Erlös mit 15% Körperschaftsteuer besteuert. Dein Finanzamt setzt eine Steuer von 30.000 Euro fest. Diese musst Du in der Regel binnen einer Frist von einem Monat zahlen.
Weil Du clever warst und auf Deinen Steuerberater in Leverkusen gehört hast, bringst Du Dein Immobilienvermögen in eine Stiftung ein. Verkaufst Du dieses – nach dem Ende der Spekulationsfrist – ebenfalls für einen Erlös von 200.000 Euro, zahlst Du auf den Gewinn keinen Euro Steuern.
Beachte:
Schon mit diesen beiden Vorteilen der Stiftung generierst Du das Beste aus zwei Welten: Du reduzierst Deine laufende Besteuerung und zahlst keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn Du bei einem Immobilienverkauf die Spekulationsfrist von 10 Jahren einhältst. Doch es kommt noch besser: Denn mit einer geschickten Steuergestaltung vermeidest Du auch die Erbersatzsteuer für Deine Stiftung in Deutschland.
Erbersatzsteuer mit einer geschickten Steuergestaltung vermeiden
Bringst Du Dein Immobilienvermögen in eine Stiftung ein, koppelst Du dieses Vermögen komplett von Dir ab. Du hast nichts mehr, was Du vererben oder verschenken könntest. Damit werden weder Erbschaftsteuer noch Schenkungssteuer fällig. Liegt Deine Stiftung in Deutschland, kommt der Fiskus aber alle 30 Jahre mit der Erbersatzsteuer auf Dich zu. Wie Du diese mit einer geschickten Steuergestaltung umgehst, erfährst Du jetzt.
Die Gesetzgeber fingiert die Erbersatzsteuer alle 30 Jahre auf das Vermögen einer Familienstiftung. Hierbei wird unterstellt, dass das komplette Vermögen auf zwei Kinder übergeht. Demzufolge steigt der Freibetrag in der Erbschaft- und Schenkungssteuer für Kinder (§ 16 ErbStG) von 400.000 Euro auf 800.000 Euro. Dies hilft Dir aber nur wenig, wenn Du über ein Immobilienvermögen von 5,10 oder 15 Millionen Euro verfügst. Für diesen Fall schaue Dir das folgende Video an. Auf den TaxDays erklärt Dir unser Steuergestalter, Nelson Cremers, wie Du mit einer geschickten Steuergestaltung die Erbersatzsteuer komplett umgehst:
Fazit
Als Immobilieninvestor generierst Du mit einer Stiftung drei interessante Steuervorteile. Du versteuerst Deine Mietüberschüsse nicht nur mit einem geringeren Steuersatz. Nach dem Ende der Spekulationsfrist verkaufst Du Deine Immobilie auch ohne zusätzliche Steuerlast. Stiftung gründen bedeutet aber auch, dass Du die Erbersatzsteuer komplett aushebelst. Und dies funktioniert sogar, wenn Deine Stiftung in Deutschland ist.
Möchtest Du mehr darüber wissen, wie Du Dein Vermögen optimal schützen kannst, empfehlen wir Dir die kostenlose Teilnahme an einem unserer Live-Webinare mit Nelson Cremers. Hier erfährst Du alles über Asset Protection und auch, wie Du Deine Steuerlast drastisch reduzierst. Wir freuen uns, wenn Du schon bei unserem nächsten Termin dabei bist.
