Du hast den Plan, eine Immobilie zu erwerben, um von den Mieteinnahmen zu leben? Möchtest Du dies auf privater Ebene umsetzen, versteuerst Du die Erträge mit Deinem persönlichen Steuersatz. Dieser liegt in der Spitze bei 45%. Mit unserer Lösung – Immobilie in GmbH einbringen – kannst Du Deine Steuerlast deutlich reduzieren.
Immobilie privat erwerben: Besser als über GmbH
Um Dein Immobilien-Investment steueroptimiert durchzuführen, kaufst Du das Objekt privat und renovierst es, bevor Du die ersten Mietverhältnisse eingehst. Ist Deine Vermietungsabsicht schon von vornherein klar, kannst Du die Renovierungskosten von der Steuer absetzen. Du erzielst dann einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), den Du mit Deinen anderen Einkünften verrechnest. Dein zu versteuerndes Einkommen wird kleiner. Dies hat eine Steuerersparnis in der Einkommensteuer zur Folge.
Beispiel 1
Du kaufst für 200.000 Euro eine Immobilie und renovierst sie. Die Renovierungskosten betragen 20.000 Euro. Auf die Anschaffungskosten nimmst Du eine jährliche Abschreibung von 2% (4.000 Euro) vor. Damit erwirtschaftest Du insgesamt einen Verlust von 24.000 Euro. Diesen Verlust verrechnest Du mit Deinen Einnahmen aus einem Gewerbebetrieb. Deine Steuerersparnis beläuft sich auf 10.800 Euro (24.000 Euro × 45%).
Alternative (nicht zu empfehlen):
Du gründest erst die GmbH. Diese kauft die Immobilie und setzt den Renovierungsaufwand als Betriebsausgabe ab. Dein Gewinn mindert sich ebenfalls um 24.000 Euro. Weil hier aber eine Flat-Tax-Steuer von circa 30% gilt, beträgt Deine Steuerersparnis hier lediglich 7.200 Euro (24.000 Euro x 30%).
Fazit:
Mit der privaten Anschaffung einer Immobilie sparst Du in diesem Beispiel 3.600 Euro Steuern ein.
Was ist bei der Einbringung einer Immobilie in eine GmbH zu beachten?
Für die Einbringung der Immobilie in eine GmbH hast Du ein bestimmtes Datum vor Augen. Dieser Tag markiert das Ende der Spekulationsfrist. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Tag des Kaufs und endet zehn Jahre später. Entscheidend sind die Daten, die in den beiden Immobilienkaufverträgen für den Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart wurden.
Beispiel 2:
Mit Immobilienkaufvertrag vom 30. April 2015 hast Du privat ein Mehrfamilienhaus erworben, das Du dauerhaft vermietest hast. Die Spekulationsfrist endet am 29. April 2025. Bringst Du die Immobilie nach diesem Tag durch einen Verkauf in die GmbH ein, zahlst Du keine Steuer mehr auf den Veräußerungserlös.
Welche Vorteile bringt Dir eine vermögensverwaltende GmbH?
Sobald Du mit Deiner Immobilie Mietüberschüsse – Mieterträge sind höher als die Kosten – erzielst, bietet es sich an, Deine Immobilie an eine GmbH zu verkaufen. Denn hiermit sicherst Du Dir einen weiteren Steuervorteil: In der GmbH gilt die Flat-Tax-Steuer von 30%. Dies bedeutet, Du zahlst bis zu 15% weniger Steuern als bei einer privat gehaltenen Immobilie.
Beispiel 3:
Du hast die Immobilie in eine GmbH eingebracht. Mit der Vermietung der Immobilie hast Du im abgelaufenen Geschäftsjahr einen Mietertrag von 50.000 Euro erzielt. Diesen Betriebseinnahmen stehen Abschreibungen und weitere Betriebsausgaben in Höhe von 22.000 Euro entgegen. Auf die steuerpflichtigen Einnahmen (28.000 Euro) fällt die Flat-Tax-Steuer von circa 30% an.
Unternehmenssteuer (Flat-Tax-Steuer) = 28.000 Euro x 30% = 8.400 Euro
Bei einer privaten Vermietung ergäbe sich für denselben Zeitraum die folgende Steuerlast:
Einkommensteuer = 28.000 Euro x 45% = 12.600 Euro
Fazit:
Weil Du die Immobilie in eine GmbH eingebracht hast, bevor Du einen Mietüberschuss erzielst, sparst Du in diesem Beispiel 4.200 Euro (12.600 Euro – 8.400 Euro) Steuern ein.
Beachte:
Du kaufst die Immobilie privat und renovierst sie. Sobald die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist und Du mit dem Objekt Mietüberschüsse erzielst, bringst Du die Immobilie in Deine GmbH ein.
Ist Deine GmbH ausschließlich vermögensverwaltend tätig, profitierst Du von der erweiterten Grundbesitzkürzung. Denn in diesem Fall entfällt für Dich die Gewerbesteuerzahlung. Ausschließlich vermögensverwaltend ist Deine GmbH tätig, wenn sie z. B. ein Immobilienvermögen nur verwaltet und vermietet. Jegliche gewerbliche Betätigung darf hier nicht stattfinden.
Beispiel 4:
Wir wandeln das Beispiel 3 ab. Deine GmbH ist ausschließlich vermögensverwaltend tätig. Auf die Mieteinnahmen von 28.000 Euro fällt nur die Körperschaftsteuer von 15% an.
Körperschaftsteuer = 28.000 Euro x 15% = 4.200 Euro
Immobilie grunderwerbsteuerfrei in GmbH einbringen: Geht das?
Vorab: Bringst Du eine privat angeschaffte Immobilie in eine GmbH ein, fällt immer Grunderwerbsteuer an. Stellst Du es jedoch geschickt an, kannst Du die Grunderwerbsteuer stark reduzieren. Wie das funktioniert, erfährst Du in dem nachfolgenden Beispiel:
Beispiel 5:
Angenommen, Du hast Dir vor über 10 Jahren für 100.000 Euro eine Immobilie angeschafft, die nun einen Marktwert von 1 Million Euro hat. Wir unterstellen, dass die Immobilie in Nordrhein-Westfalen liegt. Hier fällt eine Grunderwerbsteuer von 6,5% an. Damit müsstest Du 65.000 Euro (6,5% von 1 Million Euro) an das Finanzamt zahlen.
Du hast aber die Möglichkeit, Deine Immobilie für 100.000 Euro in die GmbH einzubringen. Die Grunderwerbsteuer reduziert sich dann von 65.000 Euro auf 6.500 Euro. Deine Steuerersparnis beträgt 58.500 Euro.
Beachte:
Die vorgestellte Steuergestaltung wurde höchstrichterlich – also vom Bundesfinanzhof (BFH) – bestätigt. Wir gehen deshalb davon aus, dass Dein Finanzamt auch in Deinem Fall einen niedrigeren Verkaufspreis akzeptiert.
Fazit
Bringst Du Deine Immobilie in eine GmbH ein, kannst Du Deine Steuerlast drastisch senken. Eine grunderwerbssteuerfreie Einbringung in die Kapitalgesellschaft ist für Dich als natürliche Person nicht möglich. Mit unserer Steuergestaltung reduzierst Du die Steuer allerdings so stark, dass sie kaum noch ins Gewicht fällt.
Möchtest Du mehr zum Thema – Immobilie in GmbH einbringen – erfahren, schließe Dich gerne unserem SteuerMentoring ein. Melde Dich jetzt gleich kostenlos zu einem der nächsten Live-Webinare mit Nelson Cremers an und sei live dabei, wenn unser Steuergestalter Deine individuelle Steuerspar-Strategie entwickelt und Dir sinnvolle Tipps für Dein Asset Protection gibt.
