Mit zwei Urteilen vom 30. Oktober 2024 hat der Bundesfinanzhof (BFH) zur Grunderwerbsteuerpflicht bei nachträglich vereinbarten Extra-Kosten nach einem Grundstückserwerb und zur steuermindernden Berücksichtigung von Hausanschlusskosten und Hausgeldzahlungen Stellung bezogen. In diesem Beitrag stellen wir Dir die jeweiligen Sachverhalte vor. Außerdem erfährst Du, welche Folgen die Urteile für Dich als Immobilieninvestor haben. Anschließend zeigen wir Dir, wie Du mit zwei cleveren Steuergestaltungen die Grunderwerbsteuer komplett vermeidest oder zumindest deutlich in Grenzen hältst.
BFH-Entscheidungen zur Grunderwerbsteuer
Am 17.03.2025 berichtete Börse-online von zwei Urteilen des Bundesfinanzhofs, die Du als Immobilieninvestor kennen solltest.
Entscheidung zur Grunderwerbsteuerpflicht bei nachträglich vereinbarten Extra-Kosten
Der erste Sachverhalt – BFH, Az.: II R 15/22, bezog sich auf die Grunderwerbsteuerpflicht bei nachträglich vereinbarten Extrawünschen, wenn auf einem gekauften Grundstück mehrere Eigentumswohnungen als Mietobjekte errichtet werden sollen.
Die Anerkennung als Mietobjekt war unzweifelhaft. Jedoch erkannten sowohl das Finanzamt als auch das zuständige Finanzgericht und später der BFH in den vom Käufer der Immobilie nachträglich vorgebrachten Extrawünschen zur Bauausführung einen rechtlichen Zusammenhang mit dem Kaufvertrag für das Grundstück. Ausschlaggebend war, dass die gewünschten baulichen Änderungen ausschließlich von dem Verkäufer des Grundstücks – dieser war gleichzeitig der Errichter der Immobilie – ausgeführt werden sollten. Die Richter am Bundesfinanzhof waren der Ansicht, dass die veranschlagten Kosten für die Ausführung der Arbeiten durch den Verkäufer auch der Grunderwerbsteuer unterlagen.
Entscheidung zu Abzug von Hausgeldzahlungen als Werbungskosten
Im zweiten Fall musste der Bundesfinanzhof sich mit dem Abzug der Hausgeldzahlungen als steuermindernde Werbungskosten beschäftigen. Hier ging es darum, dass eine Doppelhaushälfte vermietet werden sollte. Auch hier stand zweifelsfrei fest, dass die neuen Eigentümer mit den Einnahmen steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Diese können nach § 9 Absatz 1 EStG um die Kosten gekürzt werden, die mit der Vermietung in einem engen Zusammenhang stehen.
Hinsichtlich der Hausgeldzahlungen erkannte das Finanzamt diesen engen Zusammenhang jedoch nicht, weil die Mittel in dem fraglichen Zeitraum noch nicht ausgegeben wurden. So konnte auch nicht eindeutig nachgewiesen werden, dass die Kosten für die Vermietungstätigkeit aufgebracht wurden. Der geltend gemachte Werbungskostenabzug wurde folglich versagt. In der Begründung brachte die Behörde vor, dass die Hausgeldzahlungen erst dann als Werbungskosten berücksichtigt werden können, wenn sie tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet werden. Diese Auffassung wurde später vom Bundesfinanzhof bestätigt.
Mit dem zweiten Urteil, BFH, Az.: II R 18/22, stellten die Richter am 2. Senat des BFH jedoch klar, dass Hausanschlusskosten als steuermindernde Werbungskosten berücksichtigt werden können, wenn bereits im ursprünglichen Grundstückskaufvertrag vereinbart wurde, dass die Kosten ausschließlich von dem Grundstückskäufer getragen werden sollen.
Was bedeuten die beiden Urteile des BFH für Dich als Immobilieninvestor?
Die beiden Urteile des BFH zeigen, wie kompliziert Steuerrecht sein kann. So wird die Grunderwerbsteuer nicht nur auf einen ursprünglich vereinbarten Kaufpreis für ein Grundstück erhoben. Nach Ansicht des BFH sind auch nachträglich vereinbarte Extra-Wünsche grunderwerbsteuerpflichtig. Dies bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer sich durch nachträglich vereinbarte Baumaßnahmen erhöhen kann.
Beachte:
Die Höhe der Grunderwerbsteuer auf nachträglich vereinbarte Kosten wird Dir in einem zweiten Steuerbescheid bekannt gegeben.
Beispiel:
Du kaufst ein Grundstück und beauftragst den Verkäufer gleichzeitig mit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses. Hierfür werden Kosten von insgesamt 200.000 Euro vereinbart. Nach dem Abschluss der Rohbauarbeiten äußerst Du gegenüber dem Errichter noch einen Extra-Wunsch. Dieser bezieht sich auf den Einbau von Innentüren und die Montage von Rolllädenmotoren. Hierfür werden weitere 50.000 Euro veranschlagt. Nach dem Urteil des BFH erhöht sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer von 200.000 Euro auf 250.000 Euro. Die Höhe der Grunderwerbsteuer für die nachträglichen Arbeiten wird Dir aber erst in einem zweiten Steuerbescheid mitgeteilt.
Hinsichtlich der Hausgeldzahlungen solltest Du nach dem Urteil des BFH damit rechnen, dass Dein Finanzamt diese erst als steuermindernde Werbungskosten berücksichtigt, wenn sie für eine entsprechende Erhaltungsmaßnahme verwendet werden. Der Aufwand für die Hausanschlusskosten mindert dagegen Deine Steuerlast, wenn Du Dich im ursprünglichen Grundstückskaufvertrag zu der Übernahme verpflichtet hast.
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Zu hohe Grunderwerbsteuer vermeiden: So wandelst Steuern in Vermögen um
Mit den beiden folgenden Steuergestaltungen beeinflusst Du die Höhe der Grunderwerbsteuer zu Deinen Gunsten:
Steuergestaltung 1: Grunderwerbsteuer drastisch senken
Stell Dir vor, Dir gehört eine Immobilie (Marktwert: 1 Million Euro), die Du privat hältst. Diese Immobilie verkaufst Du an eine von Dir gegründete Immo-GmbH. Allein mit diesem Schritt kannst Du bis zu 30% Steuern einsparen, weil die Körperschaftsteuer auf 15% begrenzt ist. Eine Gewerbesteuer fällt hier nicht an, weil eine Immo-GmbH ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist.
Den Verkaufspreis für die Immobilie legst Du selbst fest. Idealerweise entscheidest Du Dich für einen Preis, der deutlich unter dem aktuellen Marktwert von 1 Million Euro liegt. Nach der Rechtsprechung darfst Du den Marktwert bis zu 90% unterschreiten. Folglich legst Du einen Kaufpreis von 100.000 Euro fest. Auf diesen Kaufpreis wird die Gewerbesteuer (hier: 6,5%) erhoben. Sie beträgt somit 6.500 Euro. Bei einem Verkaufspreis von 1 Million Euro hätte sich eine steuerliche Belastung von 65.000 Euro ergeben. Deine Steuerersparnis: 58.500 Euro.
Steuergestaltung 2: Grunderwerbsteuer komplett umgehen
Dieser steueroptimierte Weg zeigt Dir, wie Du die Grunderwerbsteuer komplett vermeidest, wenn Du Dich von Anfang an für die richtige Rechtsform entschieden hast:
Wir nehmen an, dass Dir eine GmbH & CoKG gehört. Mit diesem Unternehmen erwirbst Du eine Immobilie. Hier wandelst Du zunächst Deine steuerlichen Verluste in Vermögen um, weil Du Deine Kosten mit einem Steuersatz von 45% geltend machen kannst. Erzielst Du mit dem Mietobjekt steuerliche Gewinne, wandelst Du die GmbH & CoKG in eine GmbH um. Dieser Vorgang hat einen entscheidenden Vorteil, weil die Übertragung der Immobilie im Wege der Umwandlung von einer Personengesellschaft auf eine Kapitalgesellschaft keine Grunderwerbsteuer auslöst. Voraussetzung ist allerdings, dass Du Dich bei dem Umwandlungsprozess an die Vorschriften des Umwandlungsgesetzes hältst.
Beachte:
Bei Umwandlungsvorgängen nach dem Umwandlungsgesetz spielt die 10-jährige Spekulationsfrist keine Rolle. Dies bedeutet, dass Du auch innerhalb von zehn Jahren Deine GmbH & CoKG in eine GmbH umwandeln kannst, um von den steuerlichen Vorteilen zu profitieren.
Du möchtest die Grunderwerbsteuer komplett vermeiden oder zumindest stark verkürzen und suchst nach einer passenden Lösung? Dann lass Dir von unserem Steuer-Gestalter Nelson Cremers zwei Alternativen aufzeigen, die Dir helfen, Deine Steuerlast drastisch zu senken:
Fazit
Die Urteile des BFH beziehen sich auf spezielle Fallgestaltungen im Steuerrecht. Stehen diese nicht im Einklang mit den rechtlichen Vorschriften, erkennt der deutsche Fiskus sie nicht an. Jüngst geschehen bei den Urteilen zur Grunderwerbsteuer und zur Berücksichtigung von Hausgeldzahlungen als abzugsfähige Werbungskosten. Damit Du erst gar nicht in diese Steuerfallen tappst, eignest Du Dir ein fundiertes Steuerwissen an. Denn auf der Ebene eines Steuer-Investors bist Du selbst in der Lage, die Steuern für Dich optimal zu gestalten. Besuche deshalb eines unserer nächsten Live-Webinare mit Nelson Cremers und erlebe direkt mit, wie Steuergestaltung funktioniert und wie Du diese in Deinem individuellen Fall umsetzen kannst.
