Du hast Deinen Immobilienbestand in eine GmbH eingebracht? Das war sicher eine gute Idee, weil Du Deine Steuerlast um bis zu 30% gesenkt hast. Lässt Du die Mietüberschüsse (Mietertrag – Kosten) an Dich ausschütten, zahlst Du zurzeit aber immer noch eine Abgeltungssteuer von 25%.  Möchtest Du diese Zahllast optimieren, haben wir für Dich eine spezielle Empfehlung: Holding gründen. Wie Du damit Deine Steuern gleich mehrfach optimierst, erfährst Du in diesem Beitrag.

Deine Ausgangssituation (ohne Holdingstruktur)

Hast Du bisher noch keine Holding gegründet, befindest Du Dich wahrscheinlich in einer ähnlichen Situation wie hier:

Beispiel 1:

Du hältst Deine Immobilien in einer GmbH. Mit der Vermietung Deiner Immobilien erzielst Du einen Gewinn von 100.000 Euro. Hierauf fallen circa 30% Steuern (15% Körperschaftsteuer und circa 15% Gewerbesteuer) an.  Es verbleibt ein Restgewinn von 70.000 Euro (100.000 Euro – 30.000 Euro).

Schüttest Du diesen Gewinn an Dich aus, zahlst Du 25% Abgeltungssteuer. Dies sind 17.500 Euro. Auf Deinem Privatkonto kommt lediglich der Restbetrag von 52.500 Euro an.

Steueroptimierung 1: Holding gründen und Gewinn in der Holding lassen

Bevor wir Dir unsere erste Steueroptimierung vorstellen, sollst Du wissen, dass eine clevere Steuergestaltung in unserem SteuerMentoring die Gewinnausschüttung an eine natürliche Person in der Regel ausschließt. Denn hier zahlst Du immer eine Abgeltungssteuer von 25%. Diese Steuer wollte die SPD während der Koalitionsgespräche sogar auf 30% anheben. Entschließt Du Dich dazu, eine Holding zu gründen, reduzierst Du Deine Steuerlast dagegen drastisch. Folge uns hierzu in das folgende Beispiel:

Beispiel 2: 

Du hast eine Holding gegründet, die zu 100% an Deiner operativen GmbH beteiligt ist. Außer dieser Beteiligung verfolgt die Holding kein eigenes operatives Geschäft. Dies bedeutet, die Immobilienvermietung wickelst Du – wie in Beispiel 1 – ausschließlich über Deine operativ tätige GmbH ab. Dies bedeutet, dass die GmbH bei einem Gewinn von 100.000 Euro zunächst wieder 30.000 Euro Steuern zahlt.

Um den verbleibenden Gewinn von 70.000 Euro steueroptimiert abzuschöpfen, schüttet die GmbH diesen an die Holding aus. Wenn Du so vorgehst, profitierst Du von der Vorschrift des § 8b KStG. Hiernach unterliegen nur 5% des Gewinns der Unternehmenssteuer von 30%. Es ergibt sich ein effektiver Steuersatz von 1,5%, der sich wie folgt ermittelt:

Effektiver Steuersatz (auf Gewinnausschüttung in Holdingstruktur)  = 5% x 30% = 1,5%

Für die Besteuerung ergibt sich damit die folgende Rechnung:

Effektive Steuer = 70.000 Euro x 1,5% = 1.050 Euro

Fazit: 
Schüttet Deine GmbH die Gewinne an die Holding aus, beträgt die effektive Steuerbelastung 1,5% (1.050 Euro). Deine Holding verfügt über ein zusätzliches Kapital von 68.950 Euro (70.000 Euro – 1.050 Euro). Das sind 16.450 Euro mehr als im Ausgangsfall.

Du kritisierst zu Recht, dass Du mit der ersten Gestaltung noch nicht selbst über das Geld aus der Ausschüttung verfügen kannst. Wie dies funktioniert, wenn Deine Holding eine vermögensverwaltende GmbH gründet, erfährst Du jetzt.

Steueroptimierung 2: VV-GmbH gründen und Darlehen vereinbaren

Um diese Steueroptimierung zu realisieren, gründest Du eine VV-GmbH, an der sich Deine Holding ebenfalls zu 100% beteiligt. 

Beispiel 3:

Die Holding gründet eine vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH). Diese übernimmt die Verwaltung und die Vermietung der Immobilien. Wegen der erweiterten Grundbesitzkürzung zahlt eine VV-GmbH nur 15% Körperschaftssteuer. Eine Gewerbesteuer fällt hier nicht an. Nehmen wir wieder an, dass Du mit der Vermietung einen Gewinn von 100.000 Euro erzielst, bleibt nach der Unternehmenssteuer (hier: 15%) ein ausschüttbarer Gewinn von 85.000 Euro übrig.

Damit Deine VV-GmbH die Immobilien finanzieren kann, benötigt sie einen Eigenkapitalstock von circa 10 – 15%. Dieses Kapital verschaffst Du Dir durch ein Darlehen, das die Holding Deiner VV-GmbH gibt.

Die Darlehenshingabe löst keine zusätzliche Steuer aus. Das gilt übrigens auch, wenn Du Dir von Deiner Holding oder der VV-GmbH privat ein Darlehen auszahlen lässt. Das Darlehen zählt nicht zu den steuerpflichtigen Einkünften, die im § 2 Absatz 1 EStG aufgeführt sind. Deshalb kommt das Geld steuerfrei auf Deinem Privatkonto an. Du solltest allerdings beachten, dass Du marktübliche Zinsen vereinbarst und in einem schriftlichen Darlehensvertrag regelst, bis zu welchem Datum Du das Darlehen an die Holding zurückzahlen musst.

Steueroptimierung 3: Immobilie privat anschaffen und nach 10 Jahren an Holding verkaufen

Das von der Holding erhaltene Darlehen nutzt Du, um privat in Immobilien zu investieren. Dies hat den Vorteil, dass Du den Renovierungsaufwand mit Deinem persönlichen Steuersatz von 45% absetzen kannst. Du sparst hier also 45% Steuern.

Erzielst Du mit den Immobilien einen Mietüberschuss, solltest Du in die Körperschaftsteuerwelt wechseln. Jetzt lohnt es sich, eine Holding zu gründen. Verkaufst Du die Immobilie nach dem Ende der Spekulationsfrist an Deine Holding, erhältst Du einen Verkaufspreis, der steuerfrei ist.

Zusätzlich positiver Nebeneffekt: Die Mietüberschüsse versteuert Deine Holding mit nur 15% Körperschaftsteuer. Bei einer privaten Vermietung würden 45% Steuern anfallen.

Beispiel 4: 

Du kaufst für 500.000 Euro ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus. Der Sanierungsaufwand beträgt 10% der Anschaffungskosten (50.000 Euro). Diesen Aufwand deklarierst Du in Deiner Einkommensteuererklärung als Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Durch die Verrechnung mit Deinen anderen positiven Einkünften (z. B. aus einer Angestelltentätigkeit) mindert sich Dein zu versteuerndes Einkommen. Es ergibt sich eine Steuerersparnis von 22.500 Euro.

Nach Ablauf der Spekulationsfrist verkaufst Du die Immobilie zu einem Preis von 1 Million Euro steuerfrei an die Holding. Bei einem privaten Immobilienverkauf wäre hier eine Steuer von 450.000 Euro angefallen. 

Die Vermietung wird mit einem Steuersatz von 15% Körperschaftsteuer belegt. Hast Du z. B. einen Mietüberschuss von 50.000 Euro, fallen hierauf 7.500 Euro Steuern an. Bei einer privaten Vermietung hätte sich eine Steuerzahllast von 22.500 Euro ergeben. Deine Steuerersparnis 15.000 Euro.

Fazit: In diesem Beispiel beträgt Deine Steuerersparnis 487.500 Euro, weil Du die Immobilien in eine Holding überführt hast.  

Fazit 

Bringst Du Dein Immobilienvermögen in eine Holding ein, erreichst Du das Folgende: Du eliminierst die hohe Steuerbelastung von 45%, die bei einer Privatvermietung anfällt. Stattdessen zahlt die Holding nur 15% Körperschaftsteuer auf die Mietüberschüsse. Auf den Erlös des Immobilienverkaufs zahlst Du keine Steuern, wenn Du die Spekulationsfrist einhältst. Im besten Fall vereinbarst Du mit der Holding, dass Dir der Kaufpreis monatlich ausbezahlt wird. So sicherst Du Dir eine steuerfreie Rente.

Du benötigst für Deinen individuellen Fall eine clevere Steuergestaltung? Dann nimm gerne Kontakt zu unserem SteuerMentoring auf oder melde Dich direkt und kostenlos für unser nächstes Live-Webinar mit Nelson Cremers an. Hier erlebst Du live, wie Du als Immobilieninvestor mit cleveren Steuergestaltungen drastisch Steuern sparst.

FAQs zu Holding gründen

Was kann ich mir unter einer Holding vorstellen?

Unter einer Holding stellst Du Dir einen Verbund vor, der aus mindestens zwei Unternehmen besteht. Ein Mutterunternehmen (Holding) beteiligt sich finanziell an dem operativen Geschäft Deiner GmbH. Die Holding selbst ist nicht operativ tätig.

Die Aufgabe der Holding besteht darin, die Beteiligung an dem Tochterunternehmen zu verwalten. Neben der operativen GmbH kannst Du noch weitere Gesellschaften als Tochterunternehmen installieren. Dies kann z. B. auch eine vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH) sein.

Wann solltest Du eine Holding gründen?

Wenn Dein Unternehmen wachsen soll, lohnt es sich, über eine Holding nachzudenken. Denn mit einer Holding kannst Du clever Steuern sparen. Die steuerlichen Vorteile bestehen insbesondere bei holdinginternen Ausschüttungen und einer geplanten Veräußerung der operativen GmbH.

Mit einer holdinginternen Ausschüttung verhinderst Du, dass das Geld der operativen GmbH bei einer Insolvenz in die Insolvenzmasse einfließt. Hier profitierst außerdem davon, dass Du statt der Abgeltungssteuer von 25% nur 1,5% auf den Ausschüttungsbetrag zahlst.

Möchtest Du Deine GmbH verkaufen, zahlst Du auf den Veräußerungsgewinn 27% Steuern. Wickelst Du diesen Verkauf über Deine Holding ab, reduziert sich Deine Steuerlast ebenfalls auf nur 1,5%.

Der Grund für diese beiden Steuervorteile ergibt sich aus dem im § 8b KStG verankerten Schachtelprivileg.

Was verbirgt sich hinter dem Schachtelprivileg einer Holding?

Das Schachtelprivileg – § 8b KStG – besagt, dass Dividendenausschüttungen zwischen zwei Holdinggesellschaften (Mutter- und Tochterunternehmen) zu 100% steuerfrei sind. Lediglich 5% der Einnahmen werden wie nicht abziehbare Betriebsausgaben behandelt. Dies bedeutet nichts anderes, als dass 95% der Gewinnausschüttung einer operativ tätigen GmbH an ihre GmbH-Holding steuerfrei sind. Du versteuerst also nur 5% mit dem Unternehmenssteuersatz von circa 30%. Dies führt im Endeffekt zu einer Belastung von circa 1,5% Steuern.

Ist eine Holding für mich als Einzelunternehmer die richtige Unternehmensform?

Als Einzelunternehmer bietet es sich für Dich nicht an, eine Holding zu gründen. Diese Frage wird aber relevant, wenn Du Dein Unternehmen ausbauen und z. B. expandieren möchtest. Planst Du z. B. neben Deinem operativen Geschäft einen Immobilienbestand (Immo-GmbH) aufzubauen, kannst Du beide Unternehmen unter einer Holding errichten.

Mit der Holding profitierst Du davon, dass Du die Geschäftsführung und weitere Managementaufgaben erledigst. Nebenbei hilft Dir der Unternehmensverbund aufgrund des Schachtelprivilegs dabei, clever und smart Steuern zu sparen.

Welche Schritte sind für die Gründung meiner Holding notwendig?

Die Errichtung einer Holding erfordert rechtliche Schritte, bei denen aber auch einige steuerliche Gesichtspunkte berücksichtigt werden müssen.

Zunächst entscheidest Du, welche Rechtsform Deine Holding haben soll. Je nachdem, wie Deine Entscheidung ausfällt, sind weitere Schritte notwendig. Gründest Du z. B. eine zweite GmbH musst Du das Stammkapital (bei Gründung mindestens 12.500 Euro) einzahlen und ein notariell bestätigten Gesellschaftsvertrag abschließen. Außerdem muss die GmbH ins Handelsregister eingetragen werden.

Die steuerlichen Aspekte betreffen die Anmeldung beim Finanzamt und die Einrichtung einer Buchführung. Denn für die GmbH-Holding musst Du eine eigene Bilanz erstellen. Während des laufenden Betriebs der Holding erfüllst Du dann weitere steuerliche Pflichten. Diese betreffen die Erstellung der Bilanzen und eine termingerechte Abgabe der Steuererklärungen bei Deinem Finanzamt.

Welche Verträge muss ich für meine Holding abschließen?

Da der Unternehmensverbund aus mindestens zwei Unternehmen besteht, musst Du mehrere Verträge abschließen, wenn Du eine Holding gründen möchtest. Denn sowohl für das Mutterunternehmen als auch für jedes Tochterunternehmen muss ein einzelner Gesellschaftsvertrag erstellt werden.

Lässt Du Dich als Geschäftsführer in der Holding anstellen oder soll der Gewinn der operativ tätigen GmbH an das Mutterunternehmen abgeführt werden, sind mit dem Geschäftsführer-Anstellungsvertrag und dem Gewinnabführungsvertrag noch zwei weitere Verträge notwendig.

Möchtest Du von Deiner Holding ein steuerfreies Darlehen erhalten, vereinbarst Du einen Gesellschaftsdarlehenvertrag. Hier kommt es darauf an, die Konditionen – Höhe der Zinsen und Rückzahlungsvereinbarung – wie unter fremden Dritten zu vereinbaren. Ansonsten könnte durch bei der Ausführung des Darlehensvertrages eine verdeckte Gewinnausschüttung entstehen.

Wie viel Steuern zahle ich auf eine holdinginterne Ausschüttung?

Auf eine holdinginterne Ausschüttung zahlt die Muttergesellschaft 1,5% Steuern. Dies liegt daran, dass bei der Ausschüttung zwischen zwei Gesellschaften in einem Unternehmensverbund die Gewinnausschüttung zu 95% von der Steuer befreit ist. (§ 8b KStG).

Die Holding versteuert also nur 5% mit einem Steuersatz von circa 30%. Dies führt zu einer steuerlichen Belastung von circa 1,5%.

Holding gründen: Muss ich den Verkauf einer operativen GmbH versteuern?

Ja, wie bei dem Verkauf einer GmbH ohne Holdingstruktur, muss auch der Verkauf eines Tochterunternehmens (z. B. operative GmbH) versteuert werden. Allerdings gibt es hier einen entscheidenden Unterschied.

Verkaufst Du Deinen GmbH-Anteil als natürliche Person, unterliegt der erzielte Veräußerungserlös Deinem persönlichen Steuersatz von 45%. Du profitierst allerdings davon, dass nur 60% des Gewinns versteuert werden müssen. Die anderen 40% nimmst Du steuerfrei ein. Deine gesamte steuerliche Belastung beläuft sich also auf 27% (60% x 45%).

Bei dem Verkauf einer operativen GmbH innerhalb eines Holdingverbundes fallen – wie bei einer holdinginternen Ausschüttung – nicht mehr als circa 1,5% Steuern an.

Kann ich meine GmbH in eine Holdingstruktur einbringen?

Du kannst eine operative GmbH als Tochterunternehmen in eine Holdingstruktur einbringen. Dies funktioniert sogar steuerneutral, wenn Du eine Behaltefrist von sieben Jahren einhältst.

Die Einbringung der GmbH erfolgt über einen sogenannten “Anteilstausch“. Dies bedeutet, dass Du für die Einbringung der GmbH auch Gesellschaftsrechte an dem Mutterunternehmen erhältst.

Welche Nachteile hat eine GmbH-Holding?

Eine GmbH-Holding ist für Dich mit Nachteilen verbunden, weil Du nicht alle steuerlichen Vorteile umsetzen kannst. So umgehst Du bei einem wegzug nicht die Wegzugssteuer, wenn Du über Deine GmbH eine zweite GmbH installierst. Möchtest Du einen GmbH-Anteil verschenken oder vererben, fallen für die Begünstigten Erbschafts- oder Schenkungssteuer an.

Diese steuerlichen Nachteile vermridest Du, wenn Du Dich für eine andere Rechtsform als Holding entscheidest. Als Alternative nennen wir hier die Genossenschafts-Holding oder eine Familienstiftung als Holding.

Welche Bedeutung hat die Nennwert-Bewertung bei einer Genossenschafts-Holding?

Anteile an Genossenschaften werden nach § 12 Absatz 1 BewG mit dem Nennwert angesetzt. Der Nennwert ist der wert, den Du bei dem Kauf des Genossenschaftsanteils bezahlt hast. Dieser Wert wird auch angesetzt, wenn Du aus der genossenschaft ausscheidest oder ins ausland ziehen möchtest. Da der Nennwert in der Regel weit unter dem aktuellen Marktwert liegt, zahlst Du weniger Steuern. Auf diese weise kannst Du auch mit einer Genossenschaft Steuern sparen.

Warum fällt bei meiner Stiftungs-Holding keine Erbschaftsteuer an?

In Deinem Testament legst Du fest, wer Deine Vermögen nach deinem Tod bekommen soll. Der Nachteil: Je nachdem wie hoch der Wert Deines Vermögens ist, werden die Erben mit einer hohen Erbschaftsteuer belastet.

Dies lässt sich verhindern, wenn Du dein Vermögen in eine Stiftungs-Holding einbringst. Denn nach der Einbringung gehört dieses Vermögen ausschließlich der Stiftung. Du als natürliche Person hast weder etwas zu vererben noch zu verschenken.

Ein weiterer Vorteil ergibt sich, wenn Du an die Wegzugssteuer denkst. Denn eine Stiftung gehört nicht zu den Kapitalgesellschaften, an denen Du nach § 17 EStG zu mindestens einem Prozent beteiligt sein musst, um die wegzugssteuer auszulösen. Du kannst Deinen Wohnsitz also beruhigt ins Ausland verlagern und musst nicht damit rechnen, eine hohe Steuerzahlung leisten zu müssen.

Du möchtest noch weitere Fragen zum Holding gründen klären und Dich ausführlich über unsere clevere Steuergestaltungen informieren? Dann melde Dich doch gleich zu einem unserer Live-Webinare mit Nelson Cremers an. Hier erfährst Du z. B., wie Du eine Holding aufbaust und mit der Unternehmensstruktur Steuern in Vermögen umwandelst.