Du hast Deinen Immobilienbestand in eine GmbH eingebracht? Das war sicher eine gute Idee, weil Du Deine Steuerlast um bis zu 30% gesenkt hast. Lässt Du die Mietüberschüsse (Mietertrag – Kosten) an Dich ausschütten, zahlst Du zurzeit aber immer noch eine Abgeltungssteuer von 25%. Möchtest Du diese Zahllast optimieren, haben wir für Dich eine spezielle Empfehlung: Holding gründen. Wie Du damit Deine Steuern gleich mehrfach optimierst, erfährst Du in diesem Beitrag.
Deine Ausgangssituation (ohne Holdingstruktur)
Hast Du bisher noch keine Holding gegründet, befindest Du Dich wahrscheinlich in einer ähnlichen Situation wie hier:
Beispiel 1:
Du hältst Deine Immobilien in einer GmbH. Mit der Vermietung Deiner Immobilien erzielst Du einen Gewinn von 100.000 Euro. Hierauf fallen circa 30% Steuern (15% Körperschaftsteuer und circa 15% Gewerbesteuer) an. Es verbleibt ein Restgewinn von 70.000 Euro (100.000 Euro – 30.000 Euro).
Schüttest Du diesen Gewinn an Dich aus, zahlst Du 25% Abgeltungssteuer. Dies sind 17.500 Euro. Auf Deinem Privatkonto kommt lediglich der Restbetrag von 52.500 Euro an.
Steueroptimierung 1: Holding gründen und Gewinn in der Holding lassen
Bevor wir Dir unsere erste Steueroptimierung vorstellen, sollst Du wissen, dass eine clevere Steuergestaltung in unserem SteuerMentoring die Gewinnausschüttung an eine natürliche Person in der Regel ausschließt. Denn hier zahlst Du immer eine Abgeltungssteuer von 25%. Diese Steuer wollte die SPD während der Koalitionsgespräche sogar auf 30% anheben. Entschließt Du Dich dazu, eine Holding zu gründen, reduzierst Du Deine Steuerlast dagegen drastisch. Folge uns hierzu in das folgende Beispiel:
Beispiel 2:
Du hast eine Holding gegründet, die zu 100% an Deiner operativen GmbH beteiligt ist. Außer dieser Beteiligung verfolgt die Holding kein eigenes operatives Geschäft. Dies bedeutet, die Immobilienvermietung wickelst Du – wie in Beispiel 1 – ausschließlich über Deine operativ tätige GmbH ab. Dies bedeutet, dass die GmbH bei einem Gewinn von 100.000 Euro zunächst wieder 30.000 Euro Steuern zahlt.
Um den verbleibenden Gewinn von 70.000 Euro steueroptimiert abzuschöpfen, schüttet die GmbH diesen an die Holding aus. Wenn Du so vorgehst, profitierst Du von der Vorschrift des § 8b KStG. Hiernach unterliegen nur 5% des Gewinns der Unternehmenssteuer von 30%. Es ergibt sich ein effektiver Steuersatz von 1,5%, der sich wie folgt ermittelt:
Effektiver Steuersatz (auf Gewinnausschüttung in Holdingstruktur) = 5% x 30% = 1,5%
Für die Besteuerung ergibt sich damit die folgende Rechnung:
Effektive Steuer = 70.000 Euro x 1,5% = 1.050 Euro
Fazit:
Schüttet Deine GmbH die Gewinne an die Holding aus, beträgt die effektive Steuerbelastung 1,5% (1.050 Euro). Deine Holding verfügt über ein zusätzliches Kapital von 68.950 Euro (70.000 Euro – 1.050 Euro). Das sind 16.450 Euro mehr als im Ausgangsfall.
Du kritisierst zu Recht, dass Du mit der ersten Gestaltung noch nicht selbst über das Geld aus der Ausschüttung verfügen kannst. Wie dies funktioniert, wenn Deine Holding eine vermögensverwaltende GmbH gründet, erfährst Du jetzt.
Steueroptimierung 2: VV-GmbH gründen und Darlehen vereinbaren
Um diese Steueroptimierung zu realisieren, gründest Du eine VV-GmbH, an der sich Deine Holding ebenfalls zu 100% beteiligt.
Beispiel 3:
Die Holding gründet eine vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH). Diese übernimmt die Verwaltung und die Vermietung der Immobilien. Wegen der erweiterten Grundbesitzkürzung zahlt eine VV-GmbH nur 15% Körperschaftssteuer. Eine Gewerbesteuer fällt hier nicht an. Nehmen wir wieder an, dass Du mit der Vermietung einen Gewinn von 100.000 Euro erzielst, bleibt nach der Unternehmenssteuer (hier: 15%) ein ausschüttbarer Gewinn von 85.000 Euro übrig.
Damit Deine VV-GmbH die Immobilien finanzieren kann, benötigt sie einen Eigenkapitalstock von circa 10 – 15%. Dieses Kapital verschaffst Du Dir durch ein Darlehen, das die Holding Deiner VV-GmbH gibt.
Die Darlehenshingabe löst keine zusätzliche Steuer aus. Das gilt übrigens auch, wenn Du Dir von Deiner Holding oder der VV-GmbH privat ein Darlehen auszahlen lässt. Das Darlehen zählt nicht zu den steuerpflichtigen Einkünften, die im § 2 Absatz 1 EStG aufgeführt sind. Deshalb kommt das Geld steuerfrei auf Deinem Privatkonto an. Du solltest allerdings beachten, dass Du marktübliche Zinsen vereinbarst und in einem schriftlichen Darlehensvertrag regelst, bis zu welchem Datum Du das Darlehen an die Holding zurückzahlen musst.
Steueroptimierung 3: Immobilie privat anschaffen und nach 10 Jahren an Holding verkaufen
Das von der Holding erhaltene Darlehen nutzt Du, um privat in Immobilien zu investieren. Dies hat den Vorteil, dass Du den Renovierungsaufwand mit Deinem persönlichen Steuersatz von 45% absetzen kannst. Du sparst hier also 45% Steuern.
Erzielst Du mit den Immobilien einen Mietüberschuss, solltest Du in die Körperschaftsteuerwelt wechseln. Jetzt lohnt es sich, eine Holding zu gründen. Verkaufst Du die Immobilie nach dem Ende der Spekulationsfrist an Deine Holding, erhältst Du einen Verkaufspreis, der steuerfrei ist.
Zusätzlich positiver Nebeneffekt: Die Mietüberschüsse versteuert Deine Holding mit nur 15% Körperschaftsteuer. Bei einer privaten Vermietung würden 45% Steuern anfallen.
Beispiel 4:
Du kaufst für 500.000 Euro ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus. Der Sanierungsaufwand beträgt 10% der Anschaffungskosten (50.000 Euro). Diesen Aufwand deklarierst Du in Deiner Einkommensteuererklärung als Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Durch die Verrechnung mit Deinen anderen positiven Einkünften (z. B. aus einer Angestelltentätigkeit) mindert sich Dein zu versteuerndes Einkommen. Es ergibt sich eine Steuerersparnis von 22.500 Euro.
Nach Ablauf der Spekulationsfrist verkaufst Du die Immobilie zu einem Preis von 1 Million Euro steuerfrei an die Holding. Bei einem privaten Immobilienverkauf wäre hier eine Steuer von 450.000 Euro angefallen.
Die Vermietung wird mit einem Steuersatz von 15% Körperschaftsteuer belegt. Hast Du z. B. einen Mietüberschuss von 50.000 Euro, fallen hierauf 7.500 Euro Steuern an. Bei einer privaten Vermietung hätte sich eine Steuerzahllast von 22.500 Euro ergeben. Deine Steuerersparnis 15.000 Euro.
Fazit: In diesem Beispiel beträgt Deine Steuerersparnis 487.500 Euro, weil Du die Immobilien in eine Holding überführt hast.
Fazit
Bringst Du Dein Immobilienvermögen in eine Holding ein, erreichst Du das Folgende: Du eliminierst die hohe Steuerbelastung von 45%, die bei einer Privatvermietung anfällt. Stattdessen zahlt die Holding nur 15% Körperschaftsteuer auf die Mietüberschüsse. Auf den Erlös des Immobilienverkaufs zahlst Du keine Steuern, wenn Du die Spekulationsfrist einhältst. Im besten Fall vereinbarst Du mit der Holding, dass Dir der Kaufpreis monatlich ausbezahlt wird. So sicherst Du Dir eine steuerfreie Rente.
Du benötigst für Deinen individuellen Fall eine clevere Steuergestaltung? Dann nimm gerne Kontakt zu unserem SteuerMentoring auf oder melde Dich direkt und kostenlos für unser nächstes Live-Webinar mit Nelson Cremers an. Hier erlebst Du live, wie Du als Immobilieninvestor mit cleveren Steuergestaltungen drastisch Steuern sparst.
