Steuern sparen lohnt sich für Dich erst dann richtig, wenn Du die eingesparte Steuer in Vermögen umwandelst. Auf der Suche nach dem richtigen Investment möchten wir Dich gerne unterstützen. Unserem SteuerMentoring ist es wichtig, dass Du nicht nur Vermögen aufbaust, sondern dieses Vermögen auch mit einem soliden Asset Protection sicherst. Warum wir Dir zu einem Immobilien-Investment raten, verraten wir Dir gleich. Außerdem liest Du in diesem Beitrag, warum die Stiftung für uns eine optimale Rechtsform ist, um die Immobilien dort zu halten.
Asset Protection: Warum Immobilien ein solides Investment sind
Möchtest Du Geld investieren und Vermögen aufbauen, ergeben sich für Dich mehrere Möglichkeiten: So kannst Du Dich z. B. für den Handel mit Aktien entscheiden. Aus steuerlicher Sicht ist hier allerdings zu beachten, dass Du Aktienverluste nicht in demselben Jahr steuerlich geltend machen kannst und dass Deine Aktiengewinne immer mit 25% der Abgeltungssteuer unterliegen. Ein weiterer Nachteil besteht darin, dass die finanziellen Risiken aufgrund der enormen Kursschwankungen oder eines Börsencrashs nur schwer kalkulierbar sind.
Fällt Deine Wahl dagegen auf eine Immobilie, investierst Du Dein Kapital in ein Investment, das vom Staat gefördert wird. Dies erkennst Du z. B. daran, dass Du den kompletten Kaufpreis für ein Gebäude über die Abschreibungen von der Steuer absetzen kannst.
Beispiel 1:
Du hast Dir privat eine Immobilie angeschafft, die über das ganze Jahr vermietet wird. Deine Anschaffungskosten beliefen sich auf 90.000 Euro. Das Haus wurde nach dem 31. Dezember 2022 hergestellt. § 7 Absatz 4 Nr. 2 a EStG setzt für diesen Fall eine jährliche Abschreibung von 3% an.
In diesem Sachverhalt ziehst Du den Kaufpreis über die Abschreibung jährlich von der Steuer ab. Für jedes Jahr ergibt sich der folgende Abschreibungsbetrag:
Abschreibungsbetrag = 90.000 Euro x 3% = 2.700 Euro
Wir unterstellen, dass Dein persönlicher Steuersatz bei 45% liegt. Durch die Abschreibung beträgt Deine Steuerersparnis jedes Jahr 1.215 Euro (45% von 2.700 Euro).
Dein Immobilien-Investment steht ohnehin auf sicheren Füßen, weil Du von diesen Vorteilen profitierst:
- Immobilien sind inflationsgeschützt.
- Mit der Vermietung von Immobilien lässt sich ein passives Einkommen generieren.
- Die Wertbeständigkeit einer Immobilie ist sehr hoch.
- Immobilien können steueroptimiert in die Nachfolgeplanung einbezogen werden.
Steueroptimiertes Immobilien-Investment: Es gibt mehrere ideale Wege
Damit Du Dir mit Deinem Immobilien-Investment ein sicheres Vermögen aufbaust, gehst Du strategisch vor. Das Motto unseres SteuerMentorings lautet hier: Think with the end in mind. Im besten Fall weißt Du schon vor Deiner Investition, ob Du von den Mieterträgen leben möchtest oder ob Du Deinen Ruhestand mit dem Verkaufsgewinn eines größeren Immobilienvermögens finanzieren möchtest.
Von dieser Entscheidung hängt Deine langfristige Strategie als Immobilien-Investor ab. Planst Du, von den Mieten zu leben, gründest Du ein Unternehmen, in dem die laufenden Gewinne nur gering besteuert werden. Dies ist bei einer eingetragenen Genossenschaft (eG) oder einer Stiftung ebenso der Fall wie bei einer vermögensverwaltenden GmbH. Denn hier werden die laufenden Mieterträge mit 15% bis 30% besteuert. Dies sind bis zu 15% weniger Steuern als bei einer privaten Vermietung. Denn hier liegt Dein persönlicher Steuersatz bei 45%.
Beispiel 2:
In diesem Beispiel vergleichen wir die private Vermietung mit der Vermietung von Immobilien durch eine Stiftung. Dafür treffen wir die Annahme, dass in einem Jahr ein Mietüberschuss von 100.000 Euro erzielt wurde. Dieser Mietüberschuss entspricht in beiden Fällen dem zu versteuernden Einkommen.
Bei einer privaten Vermietung (persönlicher Steuersatz: 45%) ermittelt sich die Steuer wie folgt:
Einkommensteuer bei privater Vermietung = 100.000 Euro x 45% = 45.000 Euro
Hältst Du Deinen Immobilienbestand in einer Stiftung, ergibt sich für die Körperschaftsteuer (15%) die folgende Rechnung:
Körperschaftsteuer für Stiftung = 100.000 Euro x 15% = 15.000 Euro
In diesem Beispiel beträgt Deine Steuerersparnis 30.000 Euro. Du fragst dich, was mit der Gewerbesteuer ist. Die entfällt bei einer Stiftung, wenn keine gewerblichen Einkünfte erzielt werden. Die Vermietung von Wohnraum fällt bei einer Stiftung nicht unter die gewerblichen Tätigkeiten. Folglich muss die Stiftung hier auch keine Gewerbesteuer zahlen.
Steht bei Deinem Immobilien-Investment ein steueroptimierter Verkaufsgewinn im Vordergrund, hast Du die 10-jährige Haltefrist im Hinterkopf. Denn nach dem Ende der Spekulationsfrist bekommst Du den Verkaufsgewinn steuerfrei auf Dein Konto. Dies ist aber mit einer eingetragenen Genossenschaft oder einer GmbH nicht möglich. Verkaufst Du die Immobilie dagegen privat oder über eine Stiftung, zahlst Du auf den Verkaufsgewinn keine Steuern, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist.
Verfolgst Du als langfristige Strategie den Vermögensschutz, helfen Dir eine eingetragene Genossenschaft (eG) und eine Stiftung. Warum dies so ist und was Dir die beiden Rechtsformen bringen, erfährst Du in dem nächsten Abschnitt.
Asset Protection mit eG oder Stiftung: Was bringt Dir mehr?
Informierst Du Dich regelmäßig auf diesem Blog über clevere Steuergestaltungen, weißt Du, dass der Vermögensschutz in der Körperschaftsteuerwelt deutlich größer ist als in der Einkommensteuerwelt. Doch auch hier gibt es Unterschiede.
Hältst Du Deine Immobilien in einer GmbH, profitierst Du trotz der beschränkten Haftung Deiner Gesellschaft nur von einem eingeschränkten Vermögensschutz. Dies liegt daran, dass sich die beschränkte Haftung nur auf Dich als Privatperson bezieht. Die GmbH haftet gegenüber ihren Gläubigern mit ihrem gesamten Vermögen. Dazu zählen auch Dein Immobilienbestand. Denn dieser ist ein Teil des Betriebsvermögens der GmbH. Wirst Du privat in Regress genommen, kann sich ein Gläubiger bis zu der Grenze von 25.000 Euro aus Deinem Privatvermögen bedienen.
Mit einer eingetragenen Genossenschaft generierst Du einen sehr guten Vermögensschutz. Dies liegt unter anderem an der Nennwert-Bewertung, die nur bei einer eG möglich ist. Mehr dazu erfährst Du, wenn Du Dich in unseren Beitrag zur Genossenschaft auf diesem Blog einliest.
Noch besser klappt es aber mit dem Asset Protection, wenn Du Deine Immobilien in einer Stiftung hältst. Denn hier gibst Du das Eigentum an Deinem Vermögen an die Stiftung ab. Gerätst Du in Insolvenz oder musst Du bei einer Scheidung die Zugewinnausgleichsforderung Deines Ehegatten erfüllen, ist das Stiftungsvermögen für den Zugriff von außen nicht greifbar. Die Stiftung hilft Dir auch bei der Nachfolgeplanung. Nimmst Du Deine Familienmitglieder in die Stiftung auf, fallen weder Erbschaftsteuer noch Schenkungssteuer an. Mehr Asset Protection lässt sich nach Ansicht unseres SteuerMentorings mit keiner anderen Rechtsform realisieren.
Du möchtest Deinen Immobilienbestand vor einer Insolvenz schützen und suchst nach der richtigen Rechtsform? Unser Steuergestalter, Nelson Cremers, hat einige sehr interessante Tipps für Dich. Um mehr zu erfahren, schaue Dir einfach das folgende Video an:
Wegzug aus Deutschland: Was hat die Stiftung der Genossenschaft voraus?
In einem bestimmten Fall hat die Stiftung gegenüber der Genossenschaft einen entscheidenden Vorteil: Dieser Pluspunkt kann für Dich interessant werden, wenn Du jetzt schon weißt, dass Du eines Tages aus Deutschland auswanderst. Bist Du zu diesem Zeitpunkt mit mindestens einem Prozent an einer Kapitalgesellschaft beteiligt, fordert Dein Finanzamt von Dir die Wegzugsteuer. Sollen die Auswanderungspläne Deinem Vermögensschutz nicht um Wege stehen, musst Du geeignete Maßnahmen finden, um die Wegzugsbesteuerung zu vermeiden. Einer dieser Maßnahmen ist, sich schon frühzeitig für die richtige Rechtsform zu entscheiden. Hier möchten wir Dir zeigen, was Du mit einer eG oder einer Stiftung erreichen kannst.
Wegzugssteuer reduzieren mit einer eG
Obwohl die eingetragene Genossenschaft keine Kapitalgesellschaft im eigentlichen Sinne ist, zählt sie für die Finanzverwaltung zu den Unternehmen, die unter die §§ 6 AStG, 17 EStG fallen. In diesen beiden Vorschriften ist die Wegzugsteuer verankert. Deshalb musst Du mit einer Besteuerung rechnen, wenn Du bei Deinem Wegzug noch Anteile an einer Genossenschaft hältst.
Die gute Nachricht ist, dass Du hier von der Nennwert-Bewertung profitieren kannst. Dann orientiert sich das Finanzamt bei der Festsetzung der Steuer an dem Nennwert Deiner Genossenschaftsanteile. Liegt dieser weit unter dem Marktwert, fällt die Wegzugsteuer deutlich geringer aus.
Beispiel 3:
Du hast vor zehn Jahren für 1.000 Euro einen Genossenschaftsanteil erworben. Deine Beteiligungsquote liegt bei 20%. Der aktuelle Marktwert des Anteils wird auf 25.000 Euro festgestellt. Planst Du nun Deinen Wegzug aus Deutschland, sind die Voraussetzungen für die Wegzugsteuer erfüllt. Allerdings kommt Dir hier die Nennwert-Bewertung des § 12 Absatz 1 BewG zu Hilfe. Hiernach orientiert sich das Finanzamt bei der Festsetzung der Steuer an dem geringeren Nennwert von 1.000 Euro.
Gehen wir davon aus, dass Dein Steuersatz 45% beträgt, ermittelt sich die Wegzugsteuer wie folgt:
Wegzugsteuer für eG: 1.000 Euro x 45% = 450 Euro
Ohne die Nennwert-Bewertung hätte der Steuerbescheid auf eine Wegzugsteuer von 11.250 Euro (45% von 25.000 Euro) gelautet.
Fazit: 11.250 Euro oder 450 Euro. Mit einer Genossenschaft kannst Du Deine Steuerlast erheblich senken. In diesem Beispiel beträgt Deine Steuerersparnis 10.800 Euro.
Wegzugsbesteuerung vermeiden mit einer Stiftung
Mit einer Stiftung ist Dein Vermögensschutz noch besser: Entscheidest Du Dich rechtzeitig – spätestens 5 Jahre vor Deinem Wegzug aus Deutschland – dazu, Deine Immobilien in eine Stiftung einzubringen, ist die Wegzugsbesteuerung für Dich kein Thema. Denn eine Körperschaft wie die Stiftung zählt nicht zu den Kapitalgesellschaften, die von der Wegzugsbesteuerung betroffen sind. Überdies bist Du auch nicht zu mindestens einem Prozent an der Stiftung beteiligt, weil Du keine Anteile hältst.
Merke:
Eine Stiftung gehört ausschließlich sich selbst.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass Du mit einer Stiftung die maximale unternehmerische Freiheit hast, die Du für eine solides Asset Protection benötigst. Du versteuerst die laufenden Einnahmen mit einem geringeren Steuersatz. Hältst Du die Spekulationsfrist ein, kannst Du die Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Weitere Vorteile ergeben sich mit der Stiftung bei der Erbschaftsteuer und der Wegzugsteuer. Deshalb stellt es sich für ein solides Asset Protection optimal dar, wenn Du wie folgt vorgehst: Stiftung gründen, Immobilienbestand in Stiftung halten und so vor einer Insolvenz schützen.
Fazit zum Asset Protection
Ersparte Steuern investieren und in ein Vermögen umwandeln ist eine Sache. Zu Deiner langfristigen Strategie sollte aber auch ein solides Asset Protection gehören. In diesem Beitrag haben wir Dir erklärt, warum wir die Stiftung für eine optimale Lösung halten. Du zahlst nicht nur weniger Steuern als in der Einkommensteuerwelt. Du sicherst Dir auch Vorteile für Dein Asset Protection, weil das Vermögen Dir nicht mehr gehört.
Möchtest Du einmal live erleben, wie Steuergestaltung auf dem Niveau der Großkonzerne für ein mittelständisches Unternehmen funktioniert, laden wir Dich gerne zu unserem nächsten Live-Webinar mit Nelson Cremers ein. Hier zeigt Dir unser Steuergestalter anhand von konkreten Beispielen, wie Du mit Immobilien Steuern sparst, ein Vermögen aufbaust und dies für die nächsten Generationen sicherst.
