Du hast gehört, dass Du mit einer Kapitalanlage in Immobilien Deine Steuerlast optimieren kannst? Das ist richtig. Steuern sparen mit Immobilien funktioniert z. B. dadurch, dass Du Abschreibungen nutzt und die beim Kauf anfallende Grunderwerbsteuer mit smarten Steuergestaltungen reduzierst. Nicht weniger wichtig ist es für Dich, die richtige Rechtsform zu nutzen. Welche dies ist und wovon Deine Entscheidung abhängt, verraten wir Dir in diesem Beitrag.  

Das Wichtigste in Kürze 

• Eine Immobilie lohnt sich als Kapitalanlage, weil der Fiskus Dein Investment mit mehreren Steuervorteilen unterstützt.
• Entscheidend ist, dass Du Deine persönlichen Ziele mit der von Dir gewählten Rechtsform erreichst.  
• Möchtest Du von den Mieteinnahmen leben, wechselst Du rechtzeitig in die Körperschaftsteuerwelt.
• Steht der Vermögensschutz für Dich an erster Stelle, lies hier, was für die Gründung einer Stiftung spricht. 
• Wenn Du einmal live sehen möchtest, wie Steuergestaltung auf dem Niveau der Großkonzerne für den Mittelstand funktioniert, dann trage Dich hier für unser kostenfreies Live-Webinar mit Nelson Cremers ein. 

Mieterträge aus einer Immobilie gehören zu den steuerpflichtigen Einnahmen des Einkommensteuerrechts. Durch den Abzug der Werbungskosten fällt die Steuerlast geringer für Dich aus. Bist Du in der richtigen Rechtsform unterwegs, kannst Du neben dem positiven Steuereffekt noch einen weiteren Vorteil für Dich nutzen: Du sicherst Dein Vermögen über Generationen optimal vor dem Zugriff von außen ab. 

Investment zum Steuern sparen: Warum eignet sich eine Immobilie als Kapitalanlage? 

Du fragst Dich, warum Du gerade in Immobilien investieren solltest. Unsere Antwort: Weil der deutsche Staat ein Immobilien-Investment mehr privilegiert, als den Kauf von Aktien oder andere Geldanlagen. Hier profitierst Du z. B. von den Abschreibungen und setzt auch alle anderen Kosten steuermindernd ab, die mit dem Kauf oder der Vermietung einer Immobilie in Zusammenhang stehen.

Beispiel 1:

Du kaufst eine Immobilie als Kapitalanlage. Die Kosten für das Gebäude betragen 120.000 Euro. Das Haus wurde 1920 errichtet und soll ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet werden.  

Nach § 7 Absatz 4 Nr. 2c EStG beträgt die jährliche Abschreibung 2,5%. Die Abschreibung bezieht sich auf den Kaufpreis von 120.000 Euro.

Abschreibung = 2,5% von 120.000 Euro = 3.000 Euro    

Neben der Abschreibung hast Du Zinsen für den Immobilienkredit und Kosten für Deinen Steuerberater aufgewendet. Auch diese Ausgaben wirken sich steuermindernd aus.

Du glaubst, eine Immobilie lässt sich nur mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanzieren. Das ist nach der Ansicht unseres SteuerMentorings nicht richtig: Triffst Du auf jemanden, der Dir berichtet, dass er mindestens 20% an eigenen Mitteln für die Immobilienfinanzierung aufbringen muss, halten wir dem entgegen, dass Du Deinen Immobilienbestand mit dem Geld anderer Leute (other people`s money) kaufst. Hierzu gehört z. B. das Finanzamt. Dieses bietet Dir die Möglichkeit, den Kaufpreis – auf 20 bis 50 Jahre verteilt – von der Steuer abzusetzen. Daneben beteiligt sich auch Deine Bank mit einem Kredit an Deinem Immobilien-Investment. Den Rest finanzierst Du aus den Mieteinnahmen, die Du mit Deinem Investment generierst. Diese Möglichkeiten einer steueroptimierten Finanzierung hast Du z. B. beim Handel mit Aktien nicht.

Für Dich ist neben dem Steuersparen der Schutz Deines Vermögens wichtig? Dann bist Du mit einer Immobilie ebenfalls gut aufgestellt, weil das Immobilieneigentum Dir auch bei einer Inflation ein solides Asset Protection bietet, das über Generationen hält. Warum dies so ist, erfährst Du später.

Tipp:

Du interessierst Dich für eine Kapitalanlage in Immobilien, aber Du weißt noch nicht, wie Du Dein Investment angehen sollst? Dann schaue Dir den folgenden Ausschnitt aus einem unserer Live-Webinare mit Nelson Cremers an. Hier erklärt Dir unser Steuergestalter unter anderem, wie Du ideal vorgehst, wenn Du mit einer Immobilie von Deinen Mieteinnahmen leben möchtest:

In den folgenden Abschnitten liest Du, wie Du eine Immobilie clever anschaffst, mit welchen Maßnahmen Du optimal Steuern sparst und warum Du eine Immobilie innerhalb der Familie besser verkaufen als vererben solltest.

Immobilie clever anschaffen: Entscheide Dich für die richtige Rechtsform

Vorab: Wenn Du mit Immobilien richtig Steuern sparen willst, machst Du Dir im Vorfeld darüber Gedanken, was Du mit Deinem Investment erreichen willst. Das Motto unseres SteuerMentorings lautet: Think with the end in mind. Kommt es für Dich darauf an, dass Du von den Mieteinnahmen leben möchtest oder möchtest Du Deinen Ertrag aus den Verkaufsgewinnen erzielen? Steht der Vermögensschutz für Dich an erster Stelle oder planst Du jetzt schon Deinen Wegzug aus Deutschland? Die Antworten auf diese Fragen gibst Du Dir im besten Fall schon, bevor Du Dein Investment in Angriff nimmst. 

Das Ergebnis Deiner Entscheidung ist die Basis für die Rechtsform und Deine zukünfige Steuerlast. Hierzu musst Du wissen, dass die Rechtsformen in der Einkommensteuerwelt (z. B. ein Einzelunternehmen oder eine OHG) anders besteuert werden als die Unternehmen, die in der Körperschaftsteuerwelt (z. B. GmbH, UG oder AG) angesiedelt sind. In der folgenden Übersicht haben wir Dir die Möglichkeiten zusammengestellt, die Dir offenstehen:

Von den Mieteinnahmen leben

Verfolgst Du den Plan, von Deinen Mieteinnahmen zu leben, bist Du in der Körperschaftsteuerwelt besser aufgehoben. Denn mit den Rechtsformen VV-GmbH oder Stiftung zahlst Du nur 15% Körperschaftsteuer auf die laufenden Mietüberschüsse. Hast Du eine eingetragene Genossenschaft (eG), kommt es noch besser. Unter der Voraussetzung, dass 90% der Einnahmen mit der Immobilienvermietung erzielt werden und alle Beteiligten ordentliche Mitglieder der eG sind, wird die Körperschaftsteuer auf 0% reduziert (§ 5 Absatz 1 Nr. 10 Satz 1 KStG). Dies ist z. B. bei einer Wohnungsbaugenossenschaft der Fall. 

Infobox: Ordentliche Mitglieder einer eG

• Eine eG wird von ihren ordentlichen Mitgliedern gegründet. 
• Ordentliche Mitglieder können auch nach der Gründung aufgenommen werden. 
• Neben den ordentlichen Mitgliedern gibt es hier auch nur investierende Mitglieder. Diese sind an dem eigentlichen Zweck einer Genossenschaft – dies ist die Förderleistung – nicht interessiert.

Steuern sparen mit Immobilien: Von Verkaufsgewinnen leben 

Hast Du im Sinn, von den Verkaufsgewinnen zu leben, bist Du generell in der Einkommensteuerwelt besser aufgehoben. Denn bei einem privaten Verkauf oder dem Verkauf aus einer vermögensverwaltenden GmbH & CoKG, wird der Veräußerungsgewinn nach dem Ende der Spekulationsfrist steuerfrei gestellt. Wie schon erwähnt, in der Körperschaftsteuerwelt kommt es auf das Ende der Spekulationsfrist nicht an. Einzige Ausnahme: Mit einer Stiftung kannst Du nach 10 Jahren einen steuerfreien Immobilienverkauf generieren. Hast Du Dich für eine GmbH oder eine eG entschieden, geht das nicht.   

Vermögensschutz

Steht der Vermögensschutz bei Dir an oberster Stelle, bietet Dir eine Stiftung den optimalen Vermögensschutz. Hier trennst Du Dich komplett von Deinem Vermögen und bringst es in die Stiftung ein. Du verlierst trotzdem nicht die Kontrolle, weil Du als Stiftungsvorstand alles entscheidest. Welche Steuervorteile Du im Detail mit einer Stiftung generierst, liest Du in unserem Beitrag zur Familienstiftung auf diesem Blog. Wegen der Nennwert-Barriere ist auch die eingetragene Genossenschaft (eG) eine interessante Rechtsform, mit der Du Dein Asset Protection optimal gestalten kannst.

Infobox: Nennwert-Barriere

• Die Nennwert-Barriere ist im § 12 Absatz 1 BewG verankert.
• Sie gilt z. B. bei dem Verkauf eines Genossenschaftsanteils.
• Die Nennwert-Barriere besagt, dass der Verkauf eines Genossenschaftsanteils zum Nennwert erfolgt. Dieser liegt in der Regel unter dem aktuellen Marktwert.
• Aufgrund der Nennwert-Barriere bietet Dir die eG eine gute Basis zum Vermögensschutz.  

Erbschaftsteuer sparen

Um Erbschaftsteuer oder Schenkungssteuer zu sparen, nutzt Du den positiven Aspekt einer Stiftung. Koppelst Du Dein Vermögen von Dir ab, hast Du nichts mehr zu vererben und Deine Erben sparen die Erbschaftsteuer. Damit diese auch von den Mieteinnahmen leben können, nimmst Du sie als Stifter in Deine Stiftung auf. 

Wegzug ohne Steuer

Bist Du bei Deinem Wegzug aus Deutschland zu mindestens einem Prozent an einer Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH, UG oder AG) beteiligt, wird für Dich die Wegzugsteuer fällig. Dieses Problem umgehst Du, wenn Du eine Stiftung gründest oder Deine GmbH in eine GmbH & CoKG einbringst. Beide Wege führen dazu, dass Du die Voraussetzungen für die Wegzugsbesteuerung nicht mehr erfüllst.   

Infobox: Wegzugsteuer 

• Wenn Du bei Deinem Wegzug aus Deutschland zu mindestens einem Prozent an einer Kapitalgesellschaft beteiligt bist, könnte bei Dir die Wegzugsteuer greifen.
• Zu den weiteren Voraussetzungen gehören das Ende der unbeschränkten Steuerpflicht und das Halten der Beteiligung im Privatvermögen.
• Mit geschickten Steuergestaltungen kannst Du die Wegzugsteuer vermeiden.

Möchtest Du mit Deinem Immobilien-Investment Steuern gestalten, legst du eine feste Strategie fest. Eine optimale Reihenfolge wäre z.B.:  

1. Immobilie privat anschaffen und renovieren
2. Nach dem Ende der Spekulationsfrist die Immobilie in eine vermögensverwaltende GmbH einbringen
3. Über die GmbH eine Stiftung als Holding installieren

Beispiel 2:

Du schaffst Dir privat eine Immobilie (Anschaffungskosten: 120.000 Euro) an, die Du vor der Vermietung noch renovierst. Der Aufwand der Renovierung liegt mit 12.000 Euro unter der 15%-Grenze. Die Kosten kannst Du von Deinen anderen Einkünften steuermindernd abziehen. Du sparst 45% Steuern. Das sind hier 5.400 Euro.

Sobald die Spekulationsfrist abgelaufen ist und Du mit dem Mietobjekt Mietüberschüsse erzielst, wechselst Du in die GmbH. Hier zahlst Du circa 30% auf Deinen laufenden Einkünfte. Gegenüber einer privaten Vermietung sparst Du bis zu 15% Steuern. 

Du installierst über Deiner GmbH eine Stiftung, die sich an dem operativen Geschäft beteiligt. Möchtest Du die Immobilie nach weiteren 10 Jahren verkaufen, muss die Stiftung den Veräußerungsgewinn nicht versteuern.

Infobox: 15%-Grenze 

• Die 15%-Grenze bezieht sich auf den Aufwand einer Renovierung im Verhältnis zu den Anschaffungskosten für die Immobilie. 
• Sie markiert die Grenze für den anschaffungsnahen Herstellungsaufwand. Überschreitet der Renovierungsaufwand diese Grenze, kannst Du die Kosten nur über die Abschreibung steuermindernd geltend machen.
• Nimmst Du die Renovierung erst drei Jahre nach der Anschaffung vor, kannst Du die Kosten direkt und in voller Höhe steuermindernd geltend machen.
• Unterschreiten die Renovierungskosten die 15%-Grenze, wirkt sich der Aufwand ebenfalls direkt und in voller Höhe steuermindernd aus. 

Wenn Du in der von uns vorgestellten Reihenfolge vorgehst, sicherst Du Dir die folgenden Steuervorteile:

• Bevor Du die Immobilie als Privatinvestor vermietest, renovierst du sie. Die Kosten setzt Du als Werbungskosten von der Steuer ab. Du sparst 45% Einkommensteuer. 
• Bei der Einbringung in eine GmbH fällt keine Spekulationssteuer an, wenn die Einbringung frühestens 10 Jahre nach dem Erwerb der Immobilie erfolgt. 
• Auf die Mieteinnahmen fallen 15% Körperschaftsteuer an. Gegenüber einer privaten Vermietung sparst Du bis zu 30% Steuern. 
• Gründest Du eine Stiftungsholding, sparst Du nicht nur die Erbschaftsteuer. Du musst auch bei einem Wegzug aus Deutschland keine Wegzugsteuer zahlen. Die alle 30 Jahre anfallende Erbersatzsteuer verhinderst Du z. B. durch eine Stiftungsgründung in Liechtenstein.

Wie kannst Du mit einer Immobilie noch Steuern sparen? 

Planst Du eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, gehören die Abschreibungen zu den Kosten, die Deine Steuerlast mindern. Wie das funktioniert, erfährst Du hier. Außerdem zeigen wir Dir hier zwei Steuergestaltungen, mit denen Du die Grunderwerbsteuer drastisch reduzierst.

Steuern sparen mit Immobilien: Nutze die Abschreibungen

Den Kaufpreis für Deine Immobilie setzt Du nicht in einer Summe ab. Hier kommen die Abschreibungen ins Spiel. Der prozentuale Anteil ergibt sich aus § 7 Absatz 4 EStG. Entscheidend sind neben dem Baujahr noch die beiden folgenden Faktoren:

• Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen oder befindet sie sich in Deinem Privatvermögen?
• Wird die Immobilie zu Wohnzwecken (Vermietung) genutzt?

Beachte:  

Abschreibungsfähig ist nur der Gebäudeanteil. Das Grundstück selbst stellt kein abnutzbares Wirtschaftsgut dar und kann nicht abgeschrieben werden. Die Abschreibung darfst Du also nur von dem Kaufpreis für die Immobilie vornehmen.

Beispiel 3:

Du erwirbst eine Immobilie, um sie als Kapitalanlage zu vermieten. Die Anschaffungskosten für Haus und Grundstück beliefen sich auf 200.000 Euro. Hiervon fielen 150.000 Euro auf den Gebäudeteil. Die Immobilie gehört zu Deinem Privatvermögen. Sie wurde vor dem 1. Januar 1925 hergestellt. 

Nach § 7 Absatz 4 Nr. 2c EStG kannst Du 2,5% der Anschaffungskosten für das Gebäude für die nächsten 50 Jahre abschreiben. Die Höhe der Abschreibung ermittelt sich wie folgt:

Abschreibung = 2,5% von 150.000 Euro = 3.750 Euro

Bei einem persönlichen Steuersatz von 45% sparst Du nur durch die Abschreibungen 1.687,50 Euro Steuern (45% von 3.750 Euro).

Neben den Abschreibungen setzt Du noch weitere Kosten steuermindernd ab. Hierzu gehören z. B. die Zinsen für Kredite, die jährlichen Nebenkosten und die Hausverwalter-Gebühren. 

Und noch ein Tipp:

Mit einem Restwertgutachen kannst Du – unabhängig vom Baujahr – nachweisen, dass die Immobilie eine kürzere Restnutzungsdauer hat. Eine kürzere Restnutzungsdauer führt zu höheren Abschreibungssätzen und zu einer geringeren Steuerlast.

Grunderwerbsteuer reduzieren: So geht`s 

Der Kauf einer Immobilie löst generell die Grunderwerbsteuer aus. Wir schreiben hier “generell”, weil wir Deine Möglichkeiten sehen, die Steuerlast zu optimieren. Wie Du dieses Ziel mit zwei cleveren Steuerstrategien erreichst, zeigt Dir unser Steuergestalter Nelson Cremers in dem folgenden Video:

Infobox Grunderwerbsteuer

• Die Grunderwerbsteuer fällt generell beim Kauf von Grundstücken und Immobilien an.
• Die Höhe ist von dem Bundesland abhängig, in dem die Immobilie liegt. Den höchsten Steuersatz (6,5%) haben derzeit (Rechtsstand: 2025) NRW, Brandenburg, das Saarland und Thüringen.  
• In Bayern zahlst Du aktuell nur 3,5% Grunderwerbsteuer.

Immobilie in der Familie: Vererben, verschenken oder verkaufen? 

Früher oder später machst Du Dir Gedanken darüber, wie Du Deine Immobilie steueroptimiert an die nächste Generation überträgst. Du entscheidest Dich für eine der drei folgenden Alternativen:

• Immobilie vererben
• Immobilie verschenken
• Immobilie verkaufen

Für eine steueroptimierte Lösung solltest Du Dir die folgenden Punkte vor Augen führen:

• Vererbst Du Deine Immobilien, zahlen Deine Erben die Erbschaftssteuer 
• Verschenkst Du Deine Immobilie, fällt die Schenkungssteuer an

Beispiel 4:

Verschenkst Du eine Immobilie (Schenkungswert: 1 Million Euro) an Dein Kind, fällt die Schenkungssteuer an. Dabei wird ein Freibetrag berücksichtigt, der im § 16 ErbStG festgelegt ist. Hiernach profitieren Kinder von einem Freibetrag, der auf 400.000 Euro lautet. 

Der steuerpflichtige Anteil der Schenkung ermittelt sich wie folgt:

Steuerpflichtiger Anteil = 1 Million Euro – 400.000 Euro = 600.000 Euro

Nach den §§ 15 und 19 ErbStG wird hier eine Schenkungssteuer von 90.000 Euro fällig.  
Möchtest Du Deinen Erben die hohe Belastung mit der Erbschaft- oder Schenkungssteuer ersparen, gibt es noch eine dritte Alternative. Diese sieht vor, dass Du die Immobilie an Deinen Ehegatten oder Deine Tochter verkaufst. Mit der richtigen Steuergestaltung fallen hier weder eine Spekulationssteuer noch die Grunderwerbsteuer an. Einzige Voraussetzung: Du wartest, bis die Haltefrist von 10 Jahren abgelaufen ist. Denn nur dann ist ein steuerfreier Verkauf möglich. Zusätzlich reduziert der Käufer seine Steuern, weil er mit dem Kauf zu einem höheren Preis ein neues Abschreibungspotenzial nutzen kann.

Beispiel 5: 

Stell Dir vor, Du hast vor 30 Jahren eine Immobilie (Baujahr: 1924) gekauft. Die Anschaffungskosten lagen damals bei 100.000 Euro. Der aktuelle Marktwert wird auf 500.000 Euro festgelegt. Zu diesem Preis erwirbt Dein Kind die Immobilie. Der Kaufpreis stellt die Anschaffungskosten dar, die Dein Kind steuermindernd über die Abschreibungen geltend machen kann. Damit hat Dein Kind das Abschreibungspotenzial verfünffacht. Bei einem Abschreibungssatz von 2,5% ermittelt sich die jährliche Abschreibung wie folgt:

Abschreibung = 2,5% von 500.000 Euro = 12.500 Euro    

Liegt der persönliche Steuersatz Deiner Tochter bei 45%, spart sie – nur mit den Abschreibungen – jährlich 5.625 Euro Steuern ein.

Steuern sparen mit Immobilien: Was Du als Teilnehmer in unserem SteuerMentoring lernen kannst

Du hast Dich für ein cleveres Investment entschieden und möchtest mit Deinen Immobilien Steuern sparen? Dann hast Du nach unserer Meinung eine gute Entscheidung getroffen, weil Du den deutschen Fiskus in die Finanzierung Deines Investments einbeziehst. Der Staat unterstützt Dein Vorhaben mit Abschreibungen. Bist Du in der für Deine Ziele richtigen Rechtsform unterwegs, kannst Du noch weitere Steuervorteile für Dich nutzen, die sich auf eine Optimierung der Erbschaftsteuer oder die Vermeidung der Wegzugssteuer beziehen. Für weitere Fragen kannst Du Dich gerne bei uns melden. 

Aber auch, wenn Du noch nicht weißt, ob Du richtig Steuern sparen mit Immobilien möchtest, solltest Du Dich an uns wenden. Nutze z. B. jetzt die Gelegenheit, kostenfrei und unverbindlich an einem der nächsten Live-Webinare mit Nelson Cremers teilzunehmen. Hier erfährst Du nicht nur, wie Du Deine Immobilienerträge mit niedrigen 15% versteuerst. Unser Steuergestalter lässt Dich auch wissen, warum die eG & CoKG die bessere VV-GmbH ist. So findest Du mit uns den für Dich passenden Weg, um Deine Steuern drastisch zu reduzieren.